Paroles

Un marché très dynamique dans un contexte préoccupant

Mardi 23 avril 2019
Un marché très dynamique dans un contexte préoccupant
Nous vous partageons l'avis d'Arnaud Roussel, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Nouvelle Aquitaine, sur la situation du marché de Bordeaux métropole.

Comment expliquer le rebond significatif du 4ème trimestre 2018 sur la métropole ?

Arnaud Roussel : Il convient de recontextualiser ces résultats. Ce 4ème trimestre 2018 (Source : OISO) a totalisé 1 187 

ventes, à comparer aux 1 425 ventes du 4ème trimestre 2017. L’année s’est plus bien terminée avec un total de 4 117 ventes 

alors que les analyses visaient, à la fin du 3ème trimestre, un niveau proche de 3 800 ventes.

Ce rebond, nous sommes bien en peine de l’expliquer, mais il prouve que la baisse des trois premiers trimestres s’est ralentie. 

Le niveau de ventes annuel est bon même s’il est en recul au regard de 2017 qui constituait une année exceptionnelle. Il 

convient de le reporter à 2015 ( 3 802 ventes) ou 2014 (3 655 ventes). Attention ! Si le stock s’est reconstitué à environ

12 mois d’écoulement, cela résulte des permis de construire obtenus jusqu’à la mi 2018. Face à la baisse  des dépôts et de la 

délivrance des permis de construire, notamment dans le secteur diffus, nous assisterons mécaniquement à une forte chute des

mises en vente dès 2020. Les mesures du projet de loi de finances 2019 en matière d’investissement locatif, de PTZ et de 

réduction de l'APL vont constituer en outre un frein sur l’ensemble de la région Aquitaine.

 

La situation du marché de la métropole vous préoccupe-t-elle ?

Arnaud Roussel :  Le marché de Bordeaux métropole reste très dynamique car la demande locative reste forte et je considère 

que, au regard de la qualité environnementale, l’investissement patrimonial reste très intéressant. Ajoutons que la hausse du 

prix moyen se stabilise pour la première fois, avec même un fléchissement du prix au m² sur l’offre. Cette situation ne pourra se

maintenir que si l’offre est suffisante. Toute volonté de ne plus réalimenter le marché, notamment en vue des élections 

municipales, ferait prendre un risque de générer des tensions sur les prix.

 

Que demande la FPI pour éviter les risques que vous soulignez ?

Arnaud Roussel :  Toute la période qui précède les dépôts de permis de construire s’est rallongée. La FPI demande une plus 

grande fluidité et rapidité du traitement des projets déposés. Nous constatons également l’augmentation des recours malgré

les modifications que nous avions pu saluer à l’époque. De trop nombreux dossiers sont freinés et certains recours ne  

devraient pas être pris en compte.

Tout ceci augmente le coût des logements. Le troisième point concerne les effets de la réduction des ventes et des projets qui 

ont un impact direct sur les 40 % de logements sociaux que nous, opérateurs privés, réalisons sur la métropole. Enfin, il faut

cesser de critiquer le dispositif Pinel alors que celui-ci est extrêmement vertueux, notamment grâce aux plafonds de loyers et 

de ressources qui lui sont liés. Le recul du nombre d’investisseurs s’opère au détriment des loyers à prix maîtrisés. C’est

d’autant plus dommageable que les promoteurs travaillent également à développer une offre en accession à prix maîtrisé sur 

l'ensemble de la métropole.

 

Le Bassin d’Arcachon profite-t-il de cet environnement ?

Pierre Vital : C’est différent puisque le 4ème trimestre a confirmé la morosité de ce marché. Par rapport à 2018, 

ce secteur a enregistré 40% de ventes en moins, à comparer aux – 29 % de Bordeaux Métropole.

Le Bassin d’Arcachon est peu alimenté en nouveaux programmes, avec une offre à la vente dont le prix

moyen – 4 480 €/m2 hors parking - resté élevé par rapport au prix moyen des ventes. La problématique réside 

réellement dans le manque d’alimentation d’une nouvelle offre, notamment à prix abordables.

 

Qu’en est-il du Pays Basque ?

Pierre Vital : En 2018, les ventes ont reculé de 16 % et les mises en vente de 19 %, amenant le stock théorique

à un niveau d’écoulement de 5 mois. C’est la baisse de ce dernier ce qui explique notamment le fléchissement

des ventes. Le marché est recentré sur le secteur Côte Basque Adour, qui représente 77 % des ventes. Il 

consitue le marché durable et pérenne de cette aire géographique. Même si le zonage y est favorable (B1) aux 

investisseurs, nous assistons à une certaine forme d’équilibre entre investisseurs et accédants en résidence 

principale.

Il est à noter que le secteur Sud Landes a représenté 32 % des ventes de la zone Sud Aquitaine, mais la

baisse des mises en ventes devrait bientôt ramener cette part à un niveau inférieur.

")