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Un logement neuf à 2 500 €/m2 sur la métropole, c’est possible !

Vendredi 31 mars 2017

Un logement neuf à 2 500 €/m2 sur la métropole, c’est possible !

Confiée à la Fab par Bordeaux Métropole, l’opération 50 000 logements se développe à un rythme soutenu et de nouveaux outils vont conforter cette démarche. Le défi n’est pas mince puisque c’est le nombre de logements à réaliser d’ici à 2030, dont un tiers à 2 500 €/m2. De quoi répondre à la demande des candidats à la primo-accession.

L'opération 50 000 logements, qui porte l’ambition de réaliser 50 000 logements autour des axes de transports collectifs est née en 2010. Une consultation d’équipes pluridisciplinaires a été lancée. Cinq ont été retenues pour proposer une stratégie urbaine destinée à produire des logements sur des sites répartis sur l’ensemble du territoire de la métropole bordelaise.
Jacques Mangon, Président de la Fab et vice-président de Bordeaux Métropole, l’enjeu de ce projet ambitieux est de taille : « Par son dynamisme, son rayonnement et son attraction, la Gironde accueille 15 000 à 17 000 nouveaux habitants chaque année, dont la moitié pour la seule métropole bordelaise. Or, nous constatons que les prix du foncier progressent en raison de l’afflux de nouveaux opérateurs qui s’implantent à Bordeaux pour répondre à une demande abondante ».
Fin 2014, la mise en œuvre opérationnelle des 50 000 logements a été confiée à la Fab et un an plus tard, la majorité des promoteurs et des bailleurs sociaux signait la mise en œuvre de ce programme ambitieux, à travers une charte signée avec Bordeaux Métropole. Son objectif ? Rendre les prix des logements accessibles, à 2 500 €/m2. Comment arrive-t-on à ce calcul ? Dans la mesure où le revenu médian des ménages de la métropole est de 2 251 €/mois, soit un budget logement de 750 € (et encore moins pour les locataires du parc privé), ce sont – et c’est la charte qui le souligne – « 85 % des ménages ne peuvent accéder à un logement neuf de 70 m2 vendu au prix moyen constaté de 3 750 €/m2, parking compris. Dès lors que ce logement serait vendu à 2 500 €/m2, 32 % des ménages de Bordeaux Métropole pourraient y accéder ».

Les logements abordables concernés

Les nouvelles opérations doivent donc comporter 1/3 de logements locatifs sociaux (PLUS-PLAI), 1/3 de logements en accession à prix maîtrisés (location-accession et logements abordables) à un prix maximum recherché de 2 500€/m² TTC stationnement compris, et 1/3 de logements privés.
De nombreuses communes reçoivent des opérations à prix abordables dans le cadre de l’opération des 50 000 logements :
A Bassens, au Centre Bourg, 79 logements dont 30 % à 2 500 €/m2 seront livrés entre 2019 et 2020 tandis que qu’à la Cité de la Gare, le COL réalise 38 logements, dont trois quart en PSLA, seront livrés en juin 2017. A Bègles-Labro, sur une opération de 192 logements réalisée par Immobilière Sud Atlantique et Logement Français une quarantaine de logements sera dédié au PSLA, avec les premières livraisons attendues en 2019.
A Bordeaux, l’opération Les Résidences du Lac, signée Eiffage, Axanis et Domofrance pour un ensemble de 156 logements, en prévoit 52 en PSLA (Axanis) pour une livraison d’une première tranche fin 2017 et la réalisation d’une seconde tranche en 2018. La plus importante des opérations actuelles dans ce registre est probablement celle du Bouscat, Libération Centre-ville, avec Véalis Développement, Bouygues Immobilier et Gironde Habitat, pour un ensemble de 340 logements ainsi qu’une centaine de lits pour une Résidence de personnes âgées. Située dans le périmètre des 50 000 logements, ce projet ne comprend pas, à proprement parler de logements abordables (mais Vefa social, social et logements libres), pour une réception entre 2019 et 2020.
Par ailleurs, le Crédit Agricole Im-mobilier réalise l’opération Cantinolle à Eysines, avec 130 logements, dont 20 % à 2 500 €, pour une livraison entre 2020 et 2021. La copromotion Bouygues Immobilier et Aquitanis sur l’opération du Centre, toujours à Eysines, verra la construction de 63 logements, dont une dizaine à prix abordables, pour 2019. A Mérignac – Langevin, Crédit Agricole Immobilier et Logement français, prévoient la conception de 198 logements dont un peu d’une trentaine à 2 500 €/m2 d’ici 2019. A Villenave d’Ornon, Gironde Habitat, Brémond, Aquipierre et Id&al, le projet Aristide Briand comprendra une quinzaine de logements abordables (sur un total de 150), pour une livraison étalée entre 2019 et 2020. Parmi les opérations récemment engagées, de nombreuses opérations vont être lancées d’ici les trois à quatre prochaines années : 1 300 à 1 400 logements à Mérignac-Marne, 350 logements à Mérignac-Pichey, 2 000 à 2 200 à Mérignac-Soleil, sans oublier un millier de logements sur la Zac Centre-ville de Gradignan, environ 550 logements dans l’opération Centre Ville du Haillan. Enfin, deux programmes sont en cours d’étude sur deux secteurs de Pessac, Alouette et le Pontet, avec des premiers permis de construire attendus en 2018.

Pérenniser une offre d’ici 2030

Le défi qui est posé à Bordeaux Métropole est non seulement de pouvoir proposer des prix de sortie à 2 500 €/m2, mais de tenir la distance. Pour y arriver, la collectivité est en train de créer des outils qui viennent compléter la fameuse Charte signée par les promoteurs et les bailleurs sociaux : « Nous avons la volonté d’avoir un PLU d’avance, souligne Jacques Mangon. Nous avons ainsi le projet de signer une convention avec l’EPFL Poitou-Charentes, qui lui permettrait de s’étendre en Nouvelle aquitaine et d’englober la métropole, lui permettant d’intervenir sur le volet foncier. Cette adhésion à l’EPFL permettra de mettre en place une action à long terme pour constituer des réserves foncières. Le troisième outil est celui qui nous permet d’intervenir ponctuellement sur certaines opérations lorsque nous jugeons les prix excessifs, comme nous allons procéder au Bouscat où nous allons lancer une procédure de préemption. Il s’agit là d’une démarche de régulation qui doit nous permettre de produire, d’ici à 2030 environ 50 000 logements ».
L’ensemble des opérations en cours et à venir prochainement représente environ 10 000 logements. C’est dire si le projet « 50 000 logements » est en train de trouver son rythme de croisière, pour la plus grande satisfaction des ménages souhaitant transformer le rêve en réalité, celui de devenir propriétaire.

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