Enquêtes

Pyrénées Orientales

Mardi 15 mars 2011

Pyrénées-Orientales l’immobilier à la loupe

 

Le marché du logement dans le département repose sur des valeurs sûres, la demande d’une population locale, mais aussi sur un important flux migratoire.

L’immobilier a de beaux jours devant lui dans les Pyrénées-Orientales et notamment dans la Plaine du Roussillon et sur le littoral. En effet, l’arrivée de populations issues de la forte attractivité du département va engendrer d’importants besoins de logements. D’ici 2030, l’Insee prévoit même l’arrivée de 100 000 habitants. Cette demande est complétée par une forte demande locale ainsi que la diminution de la taille des ménages qui passera, d’ici 2015, de 2,31 à 2,19 personnes par ménage. « Même si l’on observe un ralentissement, la croissance démographique est trois fois supérieure à la moyenne  nationale depuis cinq ans, explique Lionel Torondell, chargé de mission habitat à l’Agence d’urbanisme catalane, l’AURCA. Il y a moins de jeunes actifs qu’ailleurs mais - et c’est surtout le cas sur la Plaine du Roussillon, et plus précisément dans l’agglomération de Perpignan - nous notons une progression des actifs diplômés et des familles tandis que la part des retraités a tendance à diminuer ». Du Nord Pas-de-Calais, de Montpellier, Toulouse et Lyon, les actifs se dirigent vers Perpignan tandis que les seniors seraient plutôt issus de la région parisienne.

 



Des communes volontaires

Le logement est devenu une priorité de nombreuses communes et les projets se multiplient. C’est le cas à Perpignan où l’inauguration du «  entre du Monde » et la profonde transformation du quartier Saint-Assiscle qui va avec, 300 logements sont programmés sur la ZAC du Foulon qui s’étaleront, au moins, sur une décennie. Les 27 ha de la Zac Miséricorde où figurent Icade et Urbat ainsi que de vastes espaces destinés en partie à l’urbanisation du côté de Canet préfigurent un développement raisonné qui répondra à un fort besoin de logements et notamment sociaux qui peuvent concerner, au regard des revenus, 80 % de la population.
La deuxième commune des Pyrénées-Orientales est aussi proche de Perpignan et dans l’aire de la communauté d’agglomération. Canet-en-Roussillon et ses 13 000 habitants va enfin faire émerger deux Zac très attendues, la Zac des Alizés, un écoquartier, de 450 logements dont le démarrage à partir de 2012 est acquis. Derrière, début 2013, ce sera au tour de la Zac des Régals d’alimenter le marché du logement neuf. Quant à Rivesaltes, qui est entrée depuis le 1er janvier dans la communauté d’agglomération, « la commune a un rayonnement à l’échelle de la plaine, attractive en matière d’emplois et pôle d’appuis sur ce territoire, un peu à l’instar de l’Ille-sur-têt »,  analyse le chargé de mission de l’AURCA.
Dans le périmètre du Scot de la Plaine du Roussillon, Elne n’en finit pas d’étonner par son dynamisme et par son volontarisme en matière d’habitat. Avec 700 logements, la Zac Las Closes, avec Nexity George V et Icade Foncière-Développeur, vient de voir une première tranche livrée de 300 lots tandis qu’une seconde tranche de 200 parcelles va être lancée prochainement. La politique foncière menée sur la commune, avec des prix inférieurs à ceux observés sur le département, et la constitution d’une Zac comme celle de Las Closes, permettent de répondre à une forte demande.  Et désormais, les communes prennent les choses en main pour maîtriser le nerf de la guerre, à savoir : le foncier, afin de répondre à la demande de logements. Comme le soulignait Jean Vila, maire de Cabestany, lors d’un colloque sur l’avenir des territoire, en novembre 2009, « Quand une commune n’est pas propriétaire du foncier, elle peut, grâce à la loi SRU imposer aux promoteurs de réaliser des logements sociaux. «Zader» les terrains, négocier avec les propriétaires fonciers. Les élus ont tous les outils pour disposer de foncier à bon marché ».

Des marchés immobiliers différenciés

C’est un fait : le marché de la promotion immobilière fonctionne un peu à contre-courant de ce que l’on observe dans le reste du Languedoc-Roussillon. « Perpignan est un marché qu’on peut qualifier de report et le dispositif Scellier l’a en partie irrigué, constate Xavier Longin, directeur d’agence d’Adéquation, spécialisé dans l’analyse des marchés immobiliers. Avec environ 600 ventes pour l’année 2010, le résultat sur la région de Perpignan est satisfaisant ». Encore faut-il distinguer Perpignan, qui représente 50 % des ventes avec un prix moyen de 2 700 à 2 800 e le m2 et les communes du littoral comme Collioure, sur la Côte Vermeille, où les prix peuvent atteindre 4 000 e le m2 ou Saint-Cyprien, « inaccessible aux locaux », précise le chargé de mission de l’agence d’urbanisme. Parfaite illustration de ce marché segmenté, l’un alimentant les demandes d’accession à la propriété et l’autre une population de seniors cherchant à s’installer définitivement en se rapprochant du centre des communes du littoral, notamment sur la Côte Vermeille, qui regroupe les communes de Collioure, Port-Vendres, Banyuls et Cerbère, à l'extrême sud des Pyrénées-Orientales.

« Avec peu de mises en ventes de logements neufs, la région de Perpignan constitue un marché étroit, d’autant  que le secteur de la revente affiche encore des prix faibles, estime Philippe Ribouet, responsable de la Fédération des Professions Immobilières pour le Languedoc-Roussillon. On note peu de nouveaux programmes et l’offre est faible, ce qui est de nature à nous inquiéter ». Le ton est le même chez Xavier Longin  qui estime cependant  que le marché locatif nécessite une certaine vigilance » et qu’il convient de prendre en considération la réalité des besoins locaux. Pour autant, l’année 2011 devrait suivre la même direction que 2010, la production étant de surcroît réalisée par quelques opérateurs bien implantés sur le territoire, comme Urbat, Agir promotion (filiale de la société François Fondeville), Icade Foncière-Développeur, Nexity George V ou Bouygues Immobilier.

Maison Individuelle : toujours très prisée

L’accession à la propriété demeure un idéal du parcours résidentiel, encouragé par une augmentation du nombre de propriétaires depuis vingt ans. Au niveau national on dénombre 56% de propriétaires, dont 45% en maison et 11% en appartement. Dans les Pyrénées-Orientales, la proportion de propriétaires atteint 60% et pour Perpignan, elle atteint même 45%, les populations accédant à la propriété étant essentiellement localisées en périphérie, dans des lotissements pavillonnaires. Et là, encore une fois, sur ce marché des Pyrénées-Orientales, on observe un  flux à contre-courant. C’est le cas pour les logements commencés en individuels purs. Alors que l’ensemble des départements du Languedoc-Roussillon ont enregistré au premier semestre 2010 une baisse parfois sensible des mises en chantiers, le département des Pyrénées-Orientales a lui enregistré une progression de 19,6 % au cours des six premiers mois, le troisième trimestre étant cependant conforme au reste de la région. Ici, comme ailleurs, « l’attentisme de la clientèle face à des mesures gouvernementales plus restrictives et encore floues, analyse l’Union des Maisons Françaises Languedoc-Roussillon. On espère que la zone C – qui concerne une grande partie des Pyrénées-Orientales – sera mieux pourvue en matière de PTZ +. Reste que les nouvelles mesures vont favoriser les classes moyennes jusqu’ici absentes du marché ».
Comme le souligne Patrice Garrisson, Président Départemental pour les Pyrénées-Orientales de l’Union des Maisons Françaises, « le marché de la maison individuelle concerne particulièrement la Plaine du Languedoc-Roussillon ». Pour les accédants, l’offre est intéressante avec les 150 parcelles de la Zac Serrat d’en Vaquer, à la sortie de Perpignan, ou à Elne avec la Zac las Closes, qui montre l’engagement des collectivités à répondre à la forte demande locale des primo-accédants.

")