Enquêtes

Pays basque

Vendredi 28 octobre 2011
Entre mer, montagne et arrière pays, la nécessaire adaptation d'une offre déficitaire

Un marché où la rareté du foncier implique fortement les collectivités locales

Si sur le littoral l’offre de logements demeure rare et difficilement accessible au plus grand nombre, les collectivités locales s’efforcent désormais, à travers des opérations publiques d’aménagement, d’apporter une réponse diversifiée, mieux adaptée aux besoins de la population locale.

Dans un récent article du journal Le Monde, Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris X Nanterre, spécialiste du logement, évoquait les situations ou, au plan national, le niveau de prix excédait le seuil d’acceptabilité, eut égard au revenu moyen des ménages.

Et citait, pour exemple, le cas du pays basque. Mais il manque un élément, une précision, dans les propos de Michel  Mouillart. Le pays basque dont il est ici question, à l’évidence, se limite au littoral. Tant il est vrai que l’image de la côte basque, des rives de l’Adour à Hendaye, pendant atlantique de la Riviera, avec ses demeures de luxe et sa foule estivale, se confond souvent dans l’imaginaire collectif avec l’ensemble de cette petite région à l’identité bien marquée.

Le littoral, un marché de niche

Car de l’avis unanime, le marché du logement, dans le pays basque, témoigne en fait d’une véritable dualité.

A l’image d’un pays partagé entre cette façade maritime et sa dimension terrienne, tournée vers la plaine du Labourd, de basse Navarre, et la montagne pyrénéenne. Et ni le profil des acquéreurs, ni la typologie des logements, ne peuvent être comparés. Pascal Mazouat, constructeur de maisons individuelles, avec Maisons Aquitaine, qui intervient sur l’ensemble des Pyrénées Atlantiques, témoigne de cette réalité.

« Le littoral concerne, au-delà des résidences secondaires, un segment de clientèle particulier, soit des migrants, qui disposent d’une surface financières importantes, soit des personnalités, du monde sportif par exemple, rugbymen ou autres, qui ont leur activité ici. Les primo-accédants moins fortunés n’ont qu’une issue, s’éloigner vers l’intérieur du pays ».

Ce qui est valable pour la maison individuelle l’est aussi pour les résidences collectives. Les rares logements neufs disponibles, à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, considéré comme le Saint-Tropez de la côte basque,  peuvent sans problème, pour le haut de gamme, dépasser 8 000 euros le m2.

Et la rareté du foncier, avec des charges foncières qui peuvent dépasser 800 euros le m2 shon,  ne peut qu’inciter les opérateurs à rentabiliser leurs opérations.

Sur Biarritz par exemple, les quelques opérations nouvelles,  ne concernent en règle générale que des interventions sur des fragments de tissu urbain en situation de réurbanisation.

C’est le cas de la ZAC Kléber, créée à la suite du déménagement d’un centre technique municipal, consacrée au logement social ou à coût réduit, seul programme de ce type sur la ville.

« En règle générale, compte tenu du manque de foncier, les seuls programmes qu’il soit possible de lancer aujourd’hui à Biarritz sont nécessairement des opérations de taille limitée, souvent sur de la restructuration » explique Jacques Rubio, directeur régional de Kaufman& Broad, qui construit  deux petites résidences  dans la perle du littoral.

Une offre pour les primo-accédants

Compte tenu de cet état de fait, l’offre en logements accessibles à une population locale dont les revenus demeurent souvent modestes, demeure largement insuffisante.

Un état de fait qui pousse les élus, notamment dans le périmètre de la communauté d’agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz, à mettre en œuvre des opérations d’aménagement qui permettent la réalisation de programmes de logements assurant une certaine mixité sociale, logements sociaux ou à coûts maîtrisés.

C’est le cas à Biarritz, avec le quartier Kléber, déjà évoqué, à Bayonne, avec l’éco-quartier du Séqué, à Anglet, avec le futur éco-quartier du Maharin, et même à Saint-Jean-Luz avec l’éco-quartier Alturan.

Des opérations, qui comme l’indique leur identification « écologique », privilégient aussi la prise en compte de l’environnement. Des logements destinés notamment aux primo-accédants locaux, qui constituent, souligne Philippe Seixo, qui réalise plusieurs programmes à destinations de cette clientèle, une part importante de cette demande.

« Il est possible de réaliser des opérations à l’équilibre, qui répondent à toutes les exigences du développement durable et d’une réelle qualité de vie, en restant dans des niveaux de prix accessibles, à condition que le foncier le soit aussi ».

Plus à l’intérieur, dans des bourgs comme Sarre, Saint Pé, Hasparren, des stations comme Cambo-les-Bains, voire de petites villes telles Espelette ou Saint-Jean-Pied de Port, la mise en œuvre de PLU cohérents se traduisent désormais souvent par la création de petits lotissements dans l’objectif d’enrayer un mitage de l’espace, voire de petits collectifs, toujours destinés en priorité aux primo-accédants avec des prix adaptés.

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