Enquêtes

Ouest toulousain, un urbanisme de transition

Mercredi 7 décembre 2016

De Colomiers et son bassin d’emploi, en première couronne, à Pibrac proche d’une zone naturelle préservée, les communes de l’ouest toulousain sont de longue date confrontées à une demande résidentielle importante. Une réalité qui exige de mettre en œuvre, en matière d’urbanisme, des stratégies adaptées à la spécificité de chacune d’entre elles.

Les mêmes causes produisent les mêmes effets... Un constat qui ne manque pas de se vérifier si l’on compare deux communes de première importance en première couronne de l’agglomération toulousaine : Blagnac et Colomiers, à la fois séparées, au plan géographique, par les infrastructures et les pistes de la plateforme aéroportuaire, mais réunies, au plan économique, par un identique dynamisme lié aux industries aéronautique et connexes. Avec un niveau d’attractivité, justifié tant par leur proximité avec la ville centre de la métropole qu’à la présence partagée du premier bassin d’emplois de la région, et qui se traduit par une demande particulièrement conséquente en matière de logements. Et, en réponse à celle-ci, une offre qui doit s’efforcer d’être au niveau d’une croissance démographique accélérée. Les deux collectivités participent, de manière nécessairement solidaires, au projet de développement global de Toulouse Métropole, avec les règles d’urbanisme harmonisées dans le futur à travers le PLUI-H en préparation, et l’organisation territoriale définie dans le cadre du SCOT. Elles n’en possèdent pas moins de sérieuses différences. Si Blagnac a longtemps conservé un cadre de vie articulé autour de son vieux village, ne développant ses quartiers les plus contemporains que de manière relativement récente, Colomiers, dès les années 60 représentait en quelque sorte l’archétype midi-pyrénéen de la « ville nouvelle », développée par un maire visionnaire, Alex Raymond. Un modèle qui connaît aujourd’hui ses limites. D’un point de vue démographique tout d’abord, ainsi que le souligne Karine Traval-Michelet, maire de Colomiers. La commune, la deuxième du département de Haute-Garonne en termes de population avec près de 39 000 habitants, est quasiment arrivée à saturation. La ZAC des Ramassiers, 2000 logements, est aujourd’hui pratiquement terminée, à l’exception du secteur de Pujouane avec 170 logements en perspective. Au nord de la commune la ZAC Garoussal-Saint-Jean, avec près de 950 logements prévus à terme est largement avancée. L’effort de la ville se porte ainsi désormais sur la requalification de certains quartiers, comme les Fenassiers, avec 400 logements prévus, dont 200 logements sociaux réalisés par l’organisme de HLM Colomiers Habitat. Les programmes en cours doivent permettre, en intervenant sur les espaces disponibles, de compléter l’offre existante, tels la résidence « L’Envol » (LP Promotion), un ensemble de logements collectifs et villas, chemin de la Nasque, « Le Cosmopolitan » (Saint-Agne Promotion) 23 appartements et 4 villas allées de la Bresse, résidence « Newton » (Vinci Immobilier) 27 logements, avec TVA réduite, dans le secteur des Fenassiers. Des programmes qui peuvent profiter de la stratégie d’aménagement du centre-ville. Le Crédit Agricole Immobilier réalise ainsi une opération de 70 logements sur un terrain à proximité de l’Hôtel de Ville. « Une opportunité foncière qui assure la réussite de l’opération » affirme Christian Noailhac, responsable régional de C.A. Immobilier.

Des pavillons aux petits collectifs

Voisine de Colomiers, Tournefeuille s’en distingue pourtant par une physionomie radicalement différente. Ici pas d’implantation industrielle majeure, si ce n’est une zone d’activité qui fait le lien avec sa voisine, et pas de grands ensembles collectifs, mais un tissu urbain très pavillonnaire. Pour Jean-Marc Dubernat (Vinci Immobilier) qui réalise un programme de 68 logements, la résidence «Folio», et qui vient de livrer une opération de 80 logements, « Le Fairway », petits collectifs et villas à proximité du lac de la Ramée, « Tournefeuille comme Colomiers bénéficie d’une très forte attractivité. Mais aujourd’hui Tournefeuille fait sa révolution et a mis en place depuis deux ou trois ans une politique d’urbanisme maîtrisée mais relativement plus ouverte qu’auparavant ». Soucieuse de diversifier la typologie de son cadre bâti, mais aussi d’offrir de nouvelles possibilités pour répondre à la demande tout en préservant la spécificité du cadre bâti, la municipalité, sous l’égide de Claude Raynal d’abord, puis de Dominique Fouchier qui lui succède aujourd’hui, a mis en œuvre une politique d’urbanisme appuyée sur de nouvelles constructions, intégrant des collectifs de taille raisonnable. L’objectif du PLH communal prévoit ainsi la construction de 1 600 logements sur six ans, un rythme sensiblement plus élevé que celui qui a longtemps prévalu. Ce qui ne va sans soulever certaines oppositions. « On assiste effectivement depuis deux ans, sur ce secteur à l’ouest de l’agglomération, à la mise en œuvre d’une dynamique nouvelle dont on peut mesurer les effets » constate également Christophe Brochet (BDP Marignan), qui vient de lancer la commercialisation du « Domaine du canal », une cinquantaine de logements essentiellement destinés à la résidence principale, près de la Ramée et du canal de Saint-Martory. «Nous sommes particulièrement confiants compte-tenu du caractère porteur du marché dans ces communes, mais aussi du fait de la localisation de notre programme, à proximité de l’un des principaux espaces verts de l’agglomération». Avis partagé par Jean-Philippe Jarno (Urbis), qui réalise une résidence, « Ô Bois », avec 28 logements en collectif et 3 maisons de ville. « La demande est très soutenue, Tournefeuille fait sans conteste partie des communes les plus recherchées de l’agglomération ». Toujours prés de la Ramée, sur le site de l’ancien club de tennis, Bouygues Immobilier vient de lancer une résidence « Le Clos de la Ramée » de 87 logements dans des petits collectifs en R+2 associés à des maisons de ville. Si la proximité de ces espaces verts constituent un atout pour ces programmes, celle du centre-ville, avec ses commerces et équipements culturels représente aussi un bon argument. Grâce à l’ouverture de quelques parcelles foncières, Icade réalise ainsi rue Gaston Doumergue un ensemble, «Le Parc des Seigneuries » associant logements collectifs et maisons de ville, logements collectifs aussi pour Green City chemin de la Gravette, alors que LP Promotion commercialise deux résidences, «La Traviata » et « La Scala », rue de Belbèze, à deux pas de la mairie.

Des programmes à la bonne échelle
 
A quelques kilomètres de Tournefeuille, sur la route de Lombez et des collines gersoises, Plaisance-du-Touch présente de la même manière un cadre bâti fortement marqué, autour de son noyau villageois, par une dimension pavillonnaire relativement extensive. La nécessité de maîtriser ce développement a amené la collectivité à prévoir une zone d’aménagement, sur le secteur de la Geyre, susceptible d’accueillir à termes, sur plus de 70 ha, 1000 à 1400 logements. Dans l’immédiat le centre-ville fait l’objet d’une opération de restructuration et de valorisation. « Carré bastide » la deuxième tranche de celle-ci, confiée à Green City, implique construction autour de la place centrale de petits collectifs avec 54 logements et 1300 m2 de surfaces commerciales.
Mais le principal projet, à court terme, est lié à la réalisation, sur le plateau de la Ménude, au nord de la commune, d’un vaste centre commercial, Val Tolosa, qui devrait représenter 60 000 m2 de surface de vente, avec des équipements de loisirs et un lac de 1,8 ha. Un projet qui fait polémique, mais dont le permis de construire a été récemment signé malgré les oppositions dont il est l’objet. Pour Louis Escoula, maire de Plaisance, ce projet, qui représente 350 millions d’euros d’investissement, « peut être le pivot d’un développement à l’échelle du bassin de vie de l’ouest toulousain. Au delà de la partie strictement commerciale, il doit se traduire par la création d’emplois, et permettre le développement de l’ensemble du plateau, avec des activités mais aussi de la formation à l’exemple du CFA des Compagnons du Devoir déjà en fonctionnement ». Plusieurs centaines de logements devraient également voir le jour à proximité. Le groupe de logement social les Chalets a ainsi déjà ouvert le ban en réalisant une opération de 250 logements.
Ainsi que l’indique Karine Traval-Michelet, les communes de deuxième couronne qui ne sont pas situées, comme Plaisance, sur un axe de circulation, sont concernées dans une mesure moindre par une politique volontariste d’urbanisation. Ce qui n’empêche pas une réflexion prospective, tel, à Pibrac, le projet en préparation de la ZAC de l’Escalette, qui prévoit à moyen terme 150 logements à côté de locaux d’activités. Ni la réalisation de programmes immobiliers à l’échelle du lieu. A l’exemple de «La Commanderie » un programme de 35 logement dans un petit collectif mis en œuvre par Vinci Immobilier près du centre de Pibrac. «Une opération qui fait suite à la démolition d’un ancien bâtiment » précise Jean-Marc Dubernat. «Elle permet de répondre à un besoin manifeste tout en respectant parfaitement le bâti traditionnel environnant ».

")