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Logement neuf: vers des éclaircies en 2013

Lundi 10 juin 2013
La mise en place du système Duflot, le volontarisme des collectivités et la forte demande locative, laissent entrevoir un regain d'activité en 2013.

Logement neuf : vers des éclaircies en 2013

En Languedoc-Roussillon, la mise en place du système Duflot, le volontarisme des collectivités et la forte demande locative, laissent entrevoir un regain d’activité en 2013.

Le bilan de l’année 2012 dans les Pyrénées-Orientales est en demi-teinte. Les mises en ventes et les ventes reculent fortement mais, au-delà, selon les statistiques de l’observatoire Adéquation, les prix sont particulièrement stables et affichent, sur la communauté d’agglomération de Perpignan Méditerranée à 2 857 €/m2 (-1%) et 3 010 €/m2 (-) sur un périmètre plus large. Quant à la répartition entre investisseurs et accédants en résidence principales, elle se situe à 40/60%.

Pyrénées-Orientales : pourquoi il faut y croire

Comment se porte donc Perpignan aujourd’hui alors que les déplacements régionaux sont bouleversés par la liaison prévue au printemps entre Perpignan et Barcelone, qui mettra Montpellier à seulement 2h20 de la Catalogne et perpignan à trois quarts d’heure ! L’arrivée du TGV Barcelone-Perpignan devrait générer un trafic d’un million de voyageurs par an et modifier durablement la géographie humaine de ces territoires. Comme le souligne Vincent Marsicano, Directeur général adjoint de Nexity Languedoc-Roussillon, « L’amélioration des infrastructures comme nous l’observons à Perpignan va avoir rapidement des effets perceptibles et les besoins en logements ne peuvent pas décroître ». Pour les professionnels, l’affaire est entendue : Perpignan et son département sont et restent un marché qu’il ne faut surtout pas négliger. « Les Pyrénées-Orientales possèdent d’importantes ressources, souligne Jean-Noël Léon, Directeur général d’Agir Promotion et vice-président de la FPI pour l’Ouest du Languedoc-Roussillon. Chacun reconnaît les fragilités du marché mais aussi ses atouts : « L’offre est adaptée au marché de Perpignan, estimé Vincent Marsicano. L’effet Scellier a contribué à l’alimenter face à une forte demande, mais personne ne doit perdre de vue le faible niveau des salaires sur place ». Pour soutenir le marché côté investisseurs, Jean-Marc Pujol, le maire de Perpignan, ne vient pas d’hésiter, le 7 février dernier, à en appeler au préfet pour que la ville soit intégrée au dispositif Duflot, seule planche de salut en la matière : « A compter du 1er juillet 2013, la Ville de Perpignan ne sera plus éligible à aucun dispositif incitatif en faveur de la production de logement sauf si elle obtient entre temps l’agrément du Préfet de Région. Or, ce besoin se justifie donc pour répondre d’une part à l’arrivée de nouveaux ménages et d’autre part au « desserrement » de la taille de s ménages lié au vieillissement de la population, à la décohabitation des jeunes célibataires et à l’augmentation du nombre de divorces ». Le propos est d’autant plus justifié que le parc locatif note peu de rotations.
Du côté de l’accession en résidence principale, la FPI s’est rapproché des collectivités locales « pour trouver une articulation permettant aux primo-accédants de bénéficier d’un dispositif incitatif sur l’aire de l’agglomération de Perpignan ». L’offre n’en continue pas moins d’alimenter un marché qui en a besoin. A Perpignan, Agir Promotion livrera au 4ème trimestre 2014 une résidence étudiante de 120 logements, baptisée Imagino, géré par Odalys Campus. Quant à Bouygues Immobilier, le promoteur réalise Les Jardins de Camille, au coeur du quartier du Parc Ducup, face au château Ducup de St Paul. Les trente logements libres à la vente, du 2 au 5-pièces, en accession à la propriété, pour un prix moyen de 3 000 €/m2 hors parking, seront livrés début 2015.

Aude : vers un nouveau souffle ?

En 2012, le marché du logement neuf de l’Aude, qui concerne essentiellement l’aire narbonnaise, aura connu un fort ralentissement. Il convient cependant de bien prendre la mesure d’une activité qui pourrait bien reprendre quelques couleurs à partir de 2013. Le problème essentiel du secteur est le manque d’offre qui enraye l’activité alors que la demande reste importante. « Narbonne est soumis à des contraintes, comme celles ayant trait aux zones inondables, reconnaît Jean-Noël Léon. Cette ville est cependant à surveiller, car elle fait partie de ces entrées du département en lien avec Toulouse et l’Espagne. Il faut saluer les efforts des élus qui concourent à un aménagement bien pensé ». Se dessine ainsi, avec le projet de quartier des Berges de la Robine, un nouveau quartier qui représentera au final un millier de logements. Parmi les opérations lancées en 2013 sur le secteur, Agir Promotion propose une opération de 40 logements en centre-ville, pour une livraison en 2014.

Hérault : Montpellier en position de force

Avec une offre stabilisée, malgré une forte baisse des ventes, il semble bien que le marché de Montpellier et de son agglomération connaisse une reprise et un redémarrage en 2013 (voir les entretiens avec Jean-Pierre Moure, Michaël Delafosse et Thierry Laget). Ceci s’explique en grande partie par l’attraction de l’aire urbaine, toujours très demandée et par le rôle très actif des collectivités locales et de son aménageur, la Serm : « La puissance publique est très impliquée dans la fabrication de la ville », souligne Philippe Ribouet, directeur régional de Nexity. Ici, le dispositif Duflot devrait tenir pleinement ses promesses : « Cette loi va favoriser les 2 et 3-pièces compacts, ce qui est sociologiquement juste. Le dispositif est équivalent à celui du Scellier en effort d’épargne et une partie des investisseurs qui était inquiète devrait revenir. Le loyers vont être adaptés au marché et les logements vont trouver preneur rapidement car la demande locative reste très forte ». Pour Rémi de Lecubarri, gérant de Corim, le marché de l’agglomération de Montpellier est porteur mais les opérateurs ont de moins en moins droit à l’erreur, notamment en matière d’emplacement et de niveau de prix. Le promoteur vient de lancer Allures, dans le secteur de la clinique Clémentville, pour 34 logements réalisés au sein d’un « bâtiment à forte vocation architecturale », qu’il livrera en septembre 2014. Il sera également présent aux Grisettes, à 50 de la station de tramway éponyme, pour Régalissa, une opération de deux bâtiments de 32 logements, à 3 450 €/m2, parking compris, pour une livraison prévue à partir du 4ème trimestre 2014. Nexity lancera plusieurs opérations cette année, dont une résidence services seniors. Le groupe commercialisera aux alentours du mois de juin, une opération de 69 logements à Parc Marianne. Si Montpellier reste clairement au centre des attentions, il conviendra d’être attentif aux projets lancés à Sète et Béziers.

Gard : et si le marché repartait ?

Les chiffres dépriment mais la réalité serait-elle autre ? C’est la question que l’on se pose régulièrement dès lors que l’on évoque le marché du logement neuf dans le Gard et principalement pour celui de la couronne nîmoise. Jusqu’ici, les affres du PPRI ont bloqué de nombreux projets alors que la demande locative reste soutenue. Il n’y a pas que cela. « C’est le plafonnement des prix en B2 à 2 100 € le m2 qui a étouffé littéralement Nîmes et le Gard en 2012, explique Alain Penchinat, Vice-président de la FPI pour le Gard et dirigeant de la société de promotion Les Villégiales. Nous avons subi la crise par les deux bouts, avec la redoutables concurrence du lotissement, une crise de la demande et une offre très limitée ». Selon lui, ici comme ailleurs, « l’investisseur immobilier a besoin de calme et de visibilité ». Le dispositif Duflot pourra-t-il prendre sur les terres gardoises ? « Cette mesure est bien, même si le plafond mériterait d’être revu car il convient de garder à l’esprit le seuil de déclenchement de l’investissement ». Peu à peu, les opérateurs s’adaptent : Les Villégiales proposent ainsi une cinquantaine de maisons à Marguerittes, une opération baptisée Les Villégiales de Marguerrittes, à destination des jeunes ménages : « Grâce à l’action de la ville, nous proposons des villas à prix maîtrisés, entre 220 000 et 250 000 €. Il existe une forte demande pour laquelle nous cherchons à faire coïncider une offre», souligne Alain Penchinat.
 

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