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Les Landes

Lundi 17 octobre 2011
Une offre variée sur un territoire très étendu et un marché de l'immobilier neuf aux multiples facettes

 Littoral ou intérieur, deux marchés bien différenciés 

Port de Capbreton® Dans un contexte marqué, pour le marché du logement, par des variations qui peuvent jouer, l’année 2011 en témoigne, d’un semestre à l’autre, avec une conjoncture que beaucoup jugent relativement imprévisible, le département des Landes semble témoigner d’une stabilité, certes relative, mais qui trouve sa justification dans un certain nombre de facteurs. Le deuxième département de France par sa superficie ne se classe qu’en soixante-troisième position sur le plan de sa population.

Cette faible densité, sur un territoire occupé notamment par la plus vaste forêt cultivée d’Europe, se traduit, en matière de logement, par une pression en toute logique nettement plus faible que dans des territoires à l’urbanisation plus marquée, la Gironde au nord, bien entendu, avec la métropole bordelaise, voire dans le pays basque, au sud, une agglomération, Bayonne-Anglet-Biarritz, en plein développement.

Corollaire logique, le marché, beaucoup moins tendu, est moins affecté par les effets du rapport offre-demande. L’autre caractéristique majeure du département, concernant le secteur du logement, réside dans une forte dualité marquée par la dichotomie entre la zone littorale, destination touristique de première importance, et l’intérieur des terres marqué par une forte dimension rurale, à l’exception des deux pôles urbains de Mont-de-Marsan, chef-lieu du département, et de Dax.

Le littoral manque de foncier

Le littoral landais, dans le prolongement du littoral girondin et à l’instar de celui-ci, bénéficie structurellement d’un dynamisme lié à une évidente spécificité. Un dynamisme porté en toute logique par les logements à vocation touristiques, résidences secondaires pour la plupart, collectifs ou villas individuelles. Mais aussi,  dans une  large mesure, des résidences qui deviennent principales pour des personnes désireuses de s’installer sur les rives atlantiques la retraite venu. « Le marché du littoral est très porteur, alimenté par une demande extérieure très forte » confirme Vincent Haas, gérant de SEFISO Atlantique. « Les résidences secondaires restent dominantes. Il est vrai que les prix ne permettent pas aux primo-accédants de s’installer sur le littoral. Le principal problème réside dans la rareté du foncier, même si les collectivités locales sont conscientes de la nécessité d’une certaine densification, avec une diminution de la taille des parcelles ». Autre élément qui joue en faveur du marché sur le littoral, certaines communes, comme Capbreton, Hossegor au sud, ou Biscarosse, au nord, jouent le rôle de report par rapport aux stations de la côte basque, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, ou du bassin d’Arcachon, qui offrent de rares disponibilités, réservées aux acquéreurs les plus fortunés. L’ouverture à l’urbanisation mise en œuvre par la commune de Labenne,  témoigne de cette tendance. «Il y a dix ans les gens ne voulait pas s’installer à Labenne, préférant rester sur le BAB » souligne Vincent Haas. « Aujourd’hui, du fait de la rareté de l’offre sur le littoral basque les choses sont en train de changer ».

Les collectivités se mobilisent

Le marché de l’intérieur est essentiel investi par la clientèle locale. Des primo-accédants, originaires du secteur ou contraint par la réalité des prix et un budget relativement limité, de s’éloigner des centres urbains ou des communes littorales. Philippe Seixo, installé, avec Seixo Promotion, à Saint-Vincent-de-Tyrosse, au sud du département, développe des produits bien adaptés à ce type de marché, dans une large mesure identique, souligne-t-i, à celui du pays basque intérieur.

« La demande en faveur de l’accession est réelle. Il faut pouvoir répondre à celle-ci avec des réalisations qui restent abordables, moins de 3 000 euros le m2, ce qui n’interdit absolument pas de proposer des logements de qualité. Il faut que les collectivités locales comprennent la nécessité de dégager du foncier pour monter des programmes qui s’inscrivent dans une urbanisation maîtrisée. Cette prise de conscience existe. Pour les bourgs de l’intérieur, mais c’est aussi le cas désormais des communes littorales qui ne peuvent ignorer leur demande locale et miser uniquement sur les résidences de tourisme ». Plusieurs programmes témoignent de cette évolution, à Castets, par exemple, ou le maire à pris l’initiative de réaliser sur un petit éco-quartier des logements à prix maîtrisés spécifiquement destinés aux résidents locaux, à Linxe, ou un lotissement d’une centaine de lots avec un prix de foncier avantageux est en cours, ou à Mimizan plage, ou une ZAC communale de 22 hectares a été lancée avec l’objectif de valoriser, à travers la construction bois,  une filière locale.

Des opérations d’urbanisme, pour développer l’offre de logements

Mont-de-Marsan, dans le cadre d’une requalification urbaine d’un quartier d’habitat social,  Mimizan, avec l’aménagement d’une ZAC qui assure la transition entre le tissu urbain et l’espace forestier, Labenne,  qui ouvre de nouveaux sites à l’urbanisation…Trois exemples qui témoignent de la volonté des collectivités de trouver les solutions les mieux adaptées au développement d’une offre adaptée aux besoins et à la réalité locale.

Mont-de-Marsan

Requalification urbaine  pour une offre diversifiée

Mont-de-Marsan est aujourd’hui engagée dans une importante opération de renouvellement urbain, avec le soutien de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) qui concerne, dans le cadre d’une ZAC, le quartier nord Peyrouat. Ce quartier d’habitat social va faire l’objet d’une opération de démolition-reconstruction, dans un objectif de requalification mais aussi de développement de la mixité sociale. Après démolition d’environ 280 logements, près de 600 nouveaux  logements doivent être construits sur l’ensemble du site, logements locatifs sociaux, en accession sociale à la propriété ou destinés au marché libre. Le programme prévoit une organisation du quartier dans le cadre de plusieurs «îlots jardins » avec une typologie d’habitat associant petits collectifs, logements intermédiaires semi-individuels et maisons individuelles.  Dans le cadre de cette opération de renouvellement urbain,  un traitement spécifique sera accordé à « l’îlot Rozanoff », entièrement rénové afin de développer l’offre commerciale tout en complétant l’offre de logements par la réalisation d’opérations de promotion privée. Lauréat de l’appel à projets, le groupe Altae réalise un programme de 87 logements, dans trois programmes distincts, allant du collectif à l’individuel groupé. La requalification du quartier nord implique par ailleurs la réalisation de divers équipements publics, en particulier un « pôle éducatif » intégrant crêche, services destinés à l’enfance et à la famille, ainsi qu’une bibliothèque. Elle se traduira également par un réaménagement et une valorisation des espaces publics avec la création d’une nouvelle voie permettant de désenclaver le quartier. Les travaux d’aménagement commencent dés cet automne pour se terminer fin 2012.

Mimizan

ZAC des Hournails, un équilibre entre résidences principales et secondaires

A l’entrée de Mimizan plage, 450 logements vont êtres construits à terme sur les 22 hectares de la ZAC des Hournails. Réalisé sous maîtrise d’ouvrage directe de la Ville de Mimizan, l’aménagement de la ZAC des Hournails s’inscrit dans un double objectif : développer l’offre de logements, avec une place privilégiée à la résidence principale dans un souci d’équilibre pour une commune qui compte une importante proportion de résidences secondaires, créer un quartier respectueux des critères environnementaux, en assurant une bonne insertion dans un site boisé, espace de transition entre la zone urbanisée et la forêt.

Mais les principes constructifs qui doivent s’imposer sur la ZAC de Hournails obéissent  aussi à un autre principe. Ils doivent permettre, à travers une priorité accordée à la construction bois, d’offrir avec une mise en œuvre in situ une opportunité de développement pour une filière essentielle pour l’économie locale. Une première tranche de 56 maisons individuelles a été lancée par Maisons bois Gascogne, spécialisée dans la construction bois. Une autre tranche doit être ensuite lancée par le groupe Bernadet. Le programme comprend 30% de logements sociaux, avec une typologie d’habitat mêlant petits collectifs et maisons individuelles. Un projet d’habitat coopératif est en cours de montage, avec une résidence intégrant plusieurs petits bâtiments, toujours en construction bois, avec le soutien de la communauté de communes.

Labenne

Une stratégie de reconquête de friches industrielles

Plusieurs programmes de logements, dans le cadre de lotissements, de petits collectifs, sont  aujourd’hui en cours ou en projet sur la commune de Labenne, au sud des Landes, sur ses deux sites, le bourg et Labenne océan. « Nous sommes quasiment à la périphérie de Bayonne et nous sommes de plus en plus fréquemment sollicités par des personnes qui travaillent sur le BAB sans trouver à se loger sur son périmètre » indique Jacqueline Benoît Delbast, adjointe au maire chargée de l’urbanisme. « Nous devions ouvrir le foncier à la construction tout en mettant en œuvre une logique de densification afin d’éviter une consommation d’espace trop importante. Nous avons pu mettre à profit un certain nombre de friches industrielles qui ont été reconverties en terrains à bâtir ».  C’est ainsi le cas, à Labenne océan, du site des anciens établissements  Tecma, sur lequel 86 logements doivent être construits, dont 36 logements par Seixo Promotion. Toujours à Labenne océan, Vinci Immobilier a récemment déposé un permis pour un autre programme. Dans le bourg, une autre friche, sur l’ancien site des «Fabriquants réunis », près de la gare, verra un programme de 155 logements, développe par Kaufman & Broad sous la forme de maisons en bande. Dans le centre ville, une opération va être réalisée par Bouygues Immobilier avec 104 logements. Des programmes qui doivent associer une typologie diversifiée d’habitat, petits collectifs, logements intermédiaires semi-individuels, et maisons individuelles, souligne Jacqueline Benoît Delbast. « Nous avons encore quelques réserves foncières,  mais il nous en faudrait plus pour développer une offre à la hauteur de la demande ».

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