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Landes

Mercredi 20 octobre 2010

Landes, les deux visages d’un marché en mutation

A côté des stations du littoral, qui bénéficient traditionnellement d’un dynamisme lié à leur vocation touristique, l’arrière-pays développe une offre essentiellement destinée à une clientèle locale de primo-accédants

 

 

On pourrait dire du département des Landes qu’il représente, à lui seul, une véritable métaphore de la région Aquitaine. Une parfaite illustration des deux tendances, souvent contradictoires, qui caractérisent dans celle-ci le marché de l’immobilier. Un vaste territoire rural, avec quelques villes moyennes, en l’occurrence Dax et Mont-de-Marsan, et de nombreux bourgs, avec un foncier potentiellement important mais souvent peu organisé. Et une frange littorale, avec quelques stations dynamiques, qui bénéficie d’un marché en grande partie boosté par les résidences secondaires, mais aussi les logements recherchés par une clientèle en deuxième accession qui souhaiterait éventuellement s’installer ici la retraite venue. Ajoutons à ceci que certains secteurs du littoral font parfois office de territoires de report par rapport à des zones voisines difficilement accessibles en dessous d’un budget conséquent.  Le sud des Landes, autour des secteurs Hossegor et Capbreton par exemple, par rapport à la côte Basque de Biarritz à Saint-Jean-de-Luz, ou, au nord, Biscarosse par rapport au bassin d’Arcachon.  Sans oublier la loi Scellier qui a pu apporter un dynamisme renouvelé, dans une logique d’investissement locatif touristique, aux secteurs éligibles, toujours sur le littoral. 
 
Une offre de logement adaptée
 
Mais en dehors de cette clientèle exogène, l’essentiel de la demande sur le département concerne toujours, en toute logique, une clientèle locale qui justement ne dispose souvent que d’un budget relativement limité. « L’essentiel des programmes de logements sur la côte est issu de la promotion privée. Alors que dans l’arrière-pays les élus doivent s’investir directement pour lancer des opérations, dans le cadre de lotissements par exemple, susceptible de rester accessibles à des revenus moyens ou relativement bas » souligne Claire Cazarès, chargée de mission au CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement) des Landes. «Il existe un réel problème par rapport à l’offre de logements, notamment pour les jeunes ménages. Certaines communes du littoral en prennent aujourd’hui conscience en prévoyant des zones à urbaniser dans la révision des PLU ».
Ainsi à Capbreton une opération d’habitat groupé, près du collège, témoigne d’une double volonté d’une certaine densification et d’une plus grande mixité dans l’habitat.
Autre exemple à Linxe, un secteur intemédiaire entre le littoral et l’arrière-pays, un lotissement en cours offre une centaine de lots avec un prix de foncier en toute logique nettement inférieur à celui qui prévaut près des plages.      
 
Des projets d’éco-quartiers

Installé à Saint-Vincent-de-Tyrosse, au sud des Landes, Philippe Seixo (Seixo Promotion) est un bon connaisseur de la situation dans le département. « Il existe une réelle demande en faveur de l’accession à la propriété, celle-ci porte dans une large mesure la relance du marché. Mais il est vrai qu’il s’agit souvent d’acquéreurs, souvent de jeune ménages, qui ne bénéficient pas d’un gros budget. Il faut savoir proposer des logements à des prix adaptés sans négliger la qualité, et c’est tout à fait possible ».
Philippe Seixo, qui intervient aussi au pays basque, mais aussi, désormais, dans la région bordelaise, a su témoigner dans la pratique de la justesse de son analyse.
Aujourd’hui l’accession représente 80% de l’activité de Seixo Promotion avec des produits souvent inférieurs à 3 000 euros le m2.
Plusieurs opérations, en cours ou en projet, traduisent par ailleurs aujourd’hui la volonté de certains élus d’inscrire leurs projets d’urbanisme dans une démarche affirmée de développement durable. Dans les Landes comme ailleurs, les éco-quartiers sont à l’ordre du jour. Ainsi à Castets, petite commune mais qui bénéficie grâce à sa position sur la RN10 Bordeaux-Bayonne d’un dynamisme économique conséquent, une vingtaine d’hectares sont en cours d’aménagement avec le double objectif de réaliser des logements à un prix maîtrisé en respectant les critères environnementaux. Ou à Mimizan, avec la ZAC des Hournails, un projet d’aménagement conçu dans le cadre d’une parfaite insertion dans le milieu naturel en privilégiant la construction bois.

 

Des projets d’aménagement pour une offre de logements diversifiée

En cœur de ville, dans une station du littoral, ou dans un bourg de l’intérieur, les collectivités témoignent désormais de leur volonté de mettre en œuvre des opérations d’aménagement  avec le double objectif de construire des logements adaptés aux besoins de la population locale, dans une démarche environnementale poussée.

 

 

Dax : La ZAC de la gare, un enjeu majeur pour le territoire

La communauté d’agglomération du Grand Dax prépare, dans le cadre d’une ZAC, l’aménagement du quartier de la gare. Une opération qui passe, après les études préalables et la conception générale du projet confiée à l’agence d’urbanisme Atelier Cité Architecture, par une phase d’acquisitions foncières. Environ 12,5 hectares sont concernés dans un objectif de restructuration de l’ensemble du secteur autour de la gare SNCF. Le projet, qui doit être mis en perspective avec l’arrivée de la ligne grande vitesse et la création d’une gare dédiée au TGV, concerne pour l’essentiel la création d’un pôle d’activité. Deux équipements d’envergure sont en effet prévus, un centre de congrès et un pôle intermodal, qui devraient jouer un rôle majeur dans l’attractivité du quartier. La requalification de celui-ci sera alors susceptible de justifier le lancement de nouveaux programmes de logements. L’impact sur les quartiers environnants devrait dans la même logique s’avérer non négligeable. L’opération implique par ailleurs une prise en compte poussée des principes du développement durable. La gestion de l’énergie, économies d’énergies, énergies douces, représente ainsi un élément prioritaire. Une attention particulière, dans le cadre du pôle multimodal, sera également portée aux déplacements. La gestion de l’eau et des déchets représente d’autres points forts. Les bâtiments devront enfin obéir aux prescriptions de la THQE ou des normes BBC.
Une autre opération, d’une moindre envergure est également en préparation avec le projet d’un petit éco-quartier sur le site de la Ferme du Mousse.
Un projet dédié, sur 2,5 hectares, à la réalisation de programmes de logements, sociaux ou destinés au marché libre, collectifs et individuels, dans une logique de mixité et de
diversité.

Mimizan : ZAC des Hournails. Tisser la ville avec le paysage

Le projet d’aménagement de la ZAC des Hournails, à Mimizan, répond à un double objectif. Créer un véritable « quartier durable », qui puisse renouveler l’offre de logements dans la station estivale, et développer un projet qui s’inscrive dans la valorisation de la filière bois, véritable enjeu économique pour tout le département. Conçu par l’urbaniste Jean-Yves Puyo, avec Vincent Tricaud, paysagiste,  cette opération prévoit la réalisation, sur 22 hectares d’environ 450 logements. L’ambition affirmée réside dans la volonté de créer un quartier moderne, respectueux de l’environnement. « Tisser la ville avec le paysage » en assurant une transition avec le tissu urbain existant et la forêt dans laquelle doit s’insérer le nouveau quartier. L’impact de la voiture doit ainsi être limitée, un maillage de déplacements doux est prévu, avec un traitement spécifique des espaces publics de proximité, « créer une forêt jardinée ». Un ensemble de noues permettra la récupération des eaux pluviales. Le projet implique une véritable diversité dans la typologie de l’habitat, dans un objectif de densité relative et de mixité : maisons individuelles, maisons en bande, superposées, petits collectifs, dont  certaines constructions sur pilotis, loft-ateliers, avec 30 % de logements sociaux. La construction bois est appelée à jouer un rôle prépondérant, dans un esprit d’évolutivité et d’adaptation aux techniques les plus modernes de mise en œuvre de ce matériau. Par ailleurs 40 % des espaces publics boisés seront conservés, à côté de jardins privatifs.
Un initiative originale est par ailleurs en cours de montage dans le cadre des Hournails, en relation étroite avec le laboratoire de recherche CERISE de l’université de Toulouse. Un projet de «cohabitage » via la création d’une coopérative immobilière, à travers laquelle les futurs habitants, et copropriétaires, doivent concevoir eux-même leur future résidence.

Castets : Un éco-lotissement pour des logements adaptés à la demande locale

Bourg typique de l’arrière-pays landais, Castets bénéficie d’un sérieux avantage au plan économique. Une zone d’activité qui représente, pour une population de 2 000 habitants sur l’ensemble de la commune, plus de 1 500 emplois. Mettant à profit la disponibilité d’une réserve foncière d’une vingtaine d’hectares, la commune a décidé de réaliser un
lotissement dont elle va assurer elle-même la commercialisation. Pour le maire, Jean-Pierre Béguery, l’objectif est clair. « Nous souhaitons avant tout construire des logements adaptés aux besoins et à la capacité financière réelle des habitants de la commune, qui seront donc prioritaires. Ainsi que les personnes travaillant sur celle-ci et désireuses de s’y installer. Mais nous avons aussi voulu que ces logements s’inscrivent dans la réalisation d’un véritable éco-quartier à notre échelle, en respectant strictement les principes du développement durable, tant dans les constructions que dans l’aménagement de l’espace ». A côté d’un ensemble de petits collectifs de sept à huit appartements, 20 à 25 maisons de ville, en accession sociale à la propriété, sont programmées. 20% de logements sociaux sont également prévus. L’ensemble devra respecter un niveau de prix imposé. Les premiers travaux doivent être lancés au mois de mai 2011. Une centrale photovoltaïque réalisée par EDF Energie Nouvelle sur le territoire de la commune pourra contribuer à l’alimentation énergétique du nouveau quartier. Enfin les habitants pourront bénéficier d’un pôle culturel récemment inauguré, avec des écoles de danse et de musique et une médiathèque.

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