Enquêtes

L'État du secteur de logement neuf en cette fin d'année 2017

Lundi 27 novembre 2017
La dynamique du marché de la promotion est intacte, mais elle pourrait être compromise, sinon en tout cas ralentie, par des mises en vente insuffisantes qui commencent à préoccuper la profession. Tour d'horizon au niveau national et zoom sur les régions de Montpellier, Toulouse et Bordeaux.

Logement neuf : le secteur progresse malgré des nuages sur l’offre

 

En l’espace de 15 jours, toute une batterie d’éléments conjoncturels sont parus et dessinent un paysage du secteur du logement neuf assez proche de la réalité. D’abord au niveau national. La publication des chiffres de la construction au 3ème trimestre soulage les acteurs du secteur qui avaient pu s’inquiéter des quelques semaines d’attentisme autour de l’élection présidentielle. Au 3ème trimestre, les autorisations ont enregistré une hausse de 9,7 % (135 900) par rapport au 3ème trimestre 2016, et 13,9 % pour les seuls logements collectifs, tandis que le nombre de permis de construire délivré progresse de 12,1 % (496 000) et que les mises en chantier suivent la même courbe. Pour la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, « l’annonce de la stratégie logement, avec en particulier la pérennisation des deux principaux piliers de soutien pour les accédants et les investisseurs a permis aux promoteurs immobilier d’aborder sereinement la dernière partie de l’année »

La président de la FPI vient de confirmer ses propos en dévoilant les résultats du 3ème trimestre de l’activité commerciale du logement neuf : 33 497 logements réservés, soit une hausse de 5,3 %. Pourtant, elle met aussitôt en garde sur un optimisme excessif : « Pour les promoteurs, il est difficile d’initier rapidement de nouveaux projets. Recours, renchérissement du foncier et des coûts de construction. Il devient urgent de lever les freins pour maintenir un niveau de prix accessible. Jusqu’à maintenant, à 4 108 €/m2, le prix de vente moyen reste stable malgré de fortes disparités régionales ». Et de pointer la première baisse – et sensible de surcroît - des mises en ventes de logements neufs après 12 trimestres consécutifs de hausse. Les inquiétudes sur l’offre semblent ainsi se confirmer dans le Grand Sud, de Montpellier à Bordeaux.

 

Occitanie Méditerranée : « très belle année 17 » mais…

Avec 1 735 logements, les réservations sont en hausse de 14 % sur un an ! Si la part des propriétaires occupants ne progresse plus, voire recule légèrement, c’est bien évidemment grâce aux investisseurs (+ 42 % au 3ème trimestre 17) que les ventes affichent ces résultats. « Il s’agit du meilleur résultat des métropoles françaises », n’hésite pas à avance Xavier Bringer, président de la FPI Occitanie Méditerranée et, souligne-t-il, « avec un prix de vente inchangé », à 3 673 €/m2. On notera au passage que l’ensemble des villes moyennes de l’ancien Languedoc-Roussillon bénéficie de cette tendance : + 75 % de ventes sur le Bassin de Thau, + 49 % sur la région de Nîmes, + 61 % pour Perpignan et ses alentours ainsi qu’une hausse franche de 47 % sur la communauté d’agglomération de Béziers. « Ces résultats n’ont été possibles que grâce à un zonage ABC qui a été travaillé de manière précise avec l’ensemble des collectivités, des services de l’Erat et des professionnels », se réjouit Xavier Bringer. Pourtant, les mises en vente dévissent de 30 % et l’offre, encore avec 9 mois de stock, recule de 8 %, ce qui fait dire au responsable de la FPI « que le choc de l’offre voulu par Emmanuel Macron doit être entendu ».

 

 

Occitanie  Toulouse Métropole : une stabilité et des disparités

Les ventes sur l’aire urbaine de Toulouse progressent de 3 % avec 1 612 logements au 3ème trimestre, et le territoire enregistre 14 % de hausse sur un an, la ville de Toulouse accentuant sa part pour ce dernier trimestre. L’on observe une légère progression des investisseurs et un aussi léger recul des ventes à occupants sur l’aire urbaine, mais d’autres paramètres préoccupant les professionnels. Ainsi, les mises en vente diminuent. Certes, la baisse n’est que de 4 %, mais elle est corroborée par un pas en arrière de l’offre commerciale. Certes, il reste 5 628 logements à l’offre, mais, troisième paramètre agaçant, le prix moyen de vente augmente, par rapport au 3ème trimestre 2016, de 3 %, à 3 553 €/m2 hors parking. A noter cependant, que sur la Ville de Toulouse, les mises en vente progressent très sensiblement, de l’ordre de 26 %, ce qui indique aussi le gap avec le reste de l’aire urbaine et le reste de la métropole. Toulouse résiste donc à la tendance nationale puisque, les mises en vente progressant, l’offre commerciale suit et se renouvelle ainsi pour répondre aux acquéreurs et investisseurs. Au final, le marché des deux métropoles d’Occitanie représente tout de même 2 702 logements vendus au 3ème trimestre, soit 208 logements de plus qu’un an auparavant.

 

Métropole bordelaise : le marché se tend

« Le marché bordelais est particulièrement solide grâce à un socle de propriétaires occupants, dont le volume est régulièrement en progression ».  Président de l’Observatoire Immobilier du sud-Ouest, Laurent Mathiolon a raison de préciser ce point qui constitue, par rapport de Toulouse et Montpellier, une particularité bordelaise. En effet, les ventes à propriétaires occupants ont progressé de 53 % à trimestre comparable tandis que la part des investisseurs a reculé de 11 %. C’est ce qui permet in fine d’enregistrer + 7 % de ventes au 3ème trimestre avec 1 341 ventes…+85 % par rapport à il y a deux ans !

Comme ajoute le président de l’OISO, c’est « sans grande surprise que le marché de la promotion sur la métropole bordelaise est marqué par l’augmentation du prix/m2 moyen des ventes », de 6,4 % sur les trois premiers trimestre 2017, comparée à la même période en 2016. Il y aurait donc « une véritable tension sur le marché » qui s’illustre par le très faible niveau des stocks, de l’ordre de 5 mois, qui fait craindre pour l’évolution des prix. Pourtant, les investisseurs devraient confirmer leur confiance au marché bordelais, qui s’appuie sur un ensemble de communes classées en zone B1.

Président de la FPI Nouvelle Aquitaine, Alain Ferrasse confirme cette inquiétude : « Les élus estiment que pour faire baisser les prix des logements, il convient d’abord de réduire les prix du foncier et ils annoncent vouloir examiner attentivement les conditions de ventes des terrains. A mon avis, c’est en partie une erreur, car si la valeur des terrains augmente, c’est aussi en raison d ‘un refus des collectivités d’appliquer aux permis de construire la densité pourtant admise au PLU. Le retard pris par l’offre s’explique également par le refus de délivrer des permis de construire et leur instruction court sur des délais trop longs ».

D’où l’idée de la FPI de devenir force de proposition pour trouver une solution : « Les promoteurs veulent favoriser l’accession modérée en faisant passer la production de 100 à un milliers de logements par an sur l’agglomération bordelaise, aux environs de 3 000 €/m2 et avec une TVA normale, poursuit Alain Ferrasse. En contrepartie, nous demandons aux collectivités de nous donner la possibilité de les réaliser en permettant des logements plus compacts, une production plus importante de 2-pièces au lieu de grands logements, en retirant une partie des stationnements et en accélérant les instructions de permis de construire. L’accession modérée ne pourra être facilitée qu’en passant à des délais d’instruction plus courts (12 mois en moyenne aujourd’hui) pour permettre des temps de commercialisation plus longs ! Il y a urgence ! ».

Un dernier mot, sur le bassin d’Arcachon, qui, discrètement, réalise une hausse de 33 % des ventes, de 27 % des mises en vente avec un stock qui ressemble, à s’y méprendre, à une pénurie. Là aussi, même si le marché est plus restreint, la question de l’offre va rapidement devenir une question cruciale.

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