Enquêtes

Bassin d’Arcachon

Vendredi 14 octobre 2011
Un développement de l'immobilier hypothéqué par la relative rareté des terrains disponibles et le prix du foncier.

Un secteur convoité pour une offre limitée . 

A côté d’un marché concentré en grande partie, dans  la station balnéaire,  sur l’immobilier de prestige, avec des prix allant de pair, quelques programmes sur la périphérie du bassin témoignent d’une offre relativement limitée.

A la fin 2013, à la Teste-de-Buch, l’Espace Captal sera inauguré après trente mois de travaux. Sur le site de l’ancien centre Captal, à proximité du marché municipal, cet ensemble résidentiel de près de 170 logements, réalisé par le groupe Pichet, qui intègrera également des commerces, conçu dans le respect de l’architecture locale typique, permettra de donner au centre-ville un dynamisme nouveau. «La Teste avait accumulé un certain retard en matière de rénovation urbaine. Aujourd’hui la ville est en train de changer. Nous souhaitons la moderniser, la redessiner durablement. C’est tout l’objet de notre politique d’urbanisme qui vise à requalifier le centre ville, en le densifiant et en créant un véritable centre urbain » affirme Jean-Jacques Eroles, le maire de la Teste. Une démarche qui implique une révision du plan local d’urbanisme avec un élargissement des zones les plus denses, une augmentation du coefficient d’occupation des sols, et, donc, une densification de l’hyper-centre. Assurer une densification du tissu urbain existant demeure un enjeu majeur pour des collectivités confrontées, sur le pourtour du bassin et spécifiquement sur ses rives est et nord, à une demande en matière de logements qui excède très largement l’offre disponible. A trois quart d’heures de Bordeaux, le bassin d’Arcachon, dont l’attractivité ne se dément pas, subit en effet la double pression d’une urbanisation liée au développement des résidences secondaires, mais aussi de la demande d’éventuels acquéreurs qui souhaitent bénéficier des charmes du bassin tout en travaillant à Bordeaux. A condition d’avoir un budget à la hauteur. A Arcachon même les prix ne dénotent pas avec ceux de la Côte d’Azur pour les logements les mieux placés, et les très rares terrains disponibles à la périphérie, sur les secteurs du Mouleau, de Péreire ou du Pyla  peuvent sans problème atteindre 1 000 euros le m2.

Une opération d’urbanisme en centre-ville

La ville d’Arcachon est elle-même aujourd’hui concernée par la seule opération d’urbanisme d’envergure sur le bassin. La réalisation de la Ville d’Eté, un vaste projet d’aménagement en plein centre-ville confié, dans le cadre d’une ZAC, au groupe Eiffage Immobilier, est aujourd’hui en cours d’achèvement dans l’objectif d’une inauguration au premier trimestre de l’année prochaine.

Les premiers habitants sont installés dans les lieux et plusieurs commerces ont déjà ouvert leur porte. Sur plus de 3 hectares cette opération représente quelque 300 logements, dont environ 15% de logements sociaux, avec plus de 5 000 m2 de surfaces commerciales, un complexe cinématographique, un parking de 600 places.

Un ensemble, conçu à l’origine par l’architecte-urbaniste Michel Pétuaud-Létang, qui reprend l’architecture traditionnelle de la station, appelé à changer radicalement la physionomie du centre-ville, en intégrant également un aménagement et une mise en valeur des espaces publics. Dans le même esprit, même s’il ne s’agit pas d’une opération de même ampleur, la réalisation par Cogedim d’une résidence service pour seniors, toujours dans le centre, sera accompagné de divers aménagements paysagers. Mais cette offre spécifique de logements ne peut répondre à tous les besoins  d’une population toujours en croissance, plus de 12 000 habitants sur Arcachon, environ 19 000 sur la seule commune de Gujan-Mestras qui, comme le soulignait la COBAS (communauté d’agglomération du bassin d’Arcachon sud), éprouvait pour une bonne partie d’entre elles, notamment les jeunes actifs et les personnes âgées, les plus grandes difficultés à se loger. Pour apporter une réponse à ce problème, le programme local de l’habitat prévoit ainsi  la réalisation de près de 500 logements sociaux dans une première phase.

Après la construction de 23 logements HLM en centre ville, toujours avec une architecture rappelant les villas balnéaires du siècle dernier, Gironde Habitat lance par exemple la réalisation d’une résidence de 50 logements sociaux à l’entrée d’Arcachon.

Des programmes répartis

En dehors de ces quelques réalisations d’habitat social, les acquéreurs les moins fortunés, et en particulier les primo-accédants, doivent chercher à se loger dans les secteurs les plus éloignés de l’arrière-bassin, vers Audenge, Biganos, ou, au sud-est, vers Belin-Beliet, ou kaufman & Broad réalise un programme de 83 logements, ou Salles.  Mais de manière générale, si l’on excepte les pro-grammes immobiliers de quelque envergure déjà cités, le marché du neuf sur le bassin se limite à des programmes plus limités qui se répartissent donc en fonction des rares opportunités foncières. Des programmes qui s’adressent à des propriétaires occupants, mais aussi, on ne saurait l’ignorer, à des investisseurs dans la mesure ou  le bassin d’Arcachon demeure éligible au dispositif Scellier. Ce qui est, par exemple, le cas d’Andernos, avec des programmes de 32 logements réalisés par SEFISO, 21 logements par Seixo, 25 logements par Pichet et 19 logements par Aquipierre, ou d’Arès toujours avec SEFISO qui construit ici 22 logements et Pichet avec un programme de 52 logements.

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