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Maison Individuelle : l'Amorce d'Une Métamorphose

Mercredi 7 avril 2010

 

Loin des stéréotypes, le marché régional de la maison individuelle a su s’atteler à deux priorités : le financement et la performance thermique des logements. Avec le Pass-Foncier® et les maisons BBC, c’est chose faite.

 

« L’habitat pavillonnaire est très largement majoritaire en Languedoc-Roussillon et le souhait d’un habitat individuel reste très fort. Aller à l’encontre de cette réalité, c’est faire fausse route ». Ce constat dressé récemment par Nello Chauvetière et Chantal Marc dans « Habiter demain en Languedoc-Roussillon », tient compte de deux paramètres spécifiques à la région : « une croissance démographique continue et le prix du foncier toujours élevé », dont la rentabilisation passe par la densification des parcelles.

Le marché reprend des couleurs

En matière de conjoncture, depuis la fin 2009, la chute de la commercialisation de maisons individuelles en Languedoc-Roussillon marque le pas. C’est notamment le cas d’ans l’Hérault « Nous retrouvons des contacts dans nos agences, explique Patrick Quérol, président héraultais de l’Union des Maisons Françaises (Maisons Ars Vivendi). Ce début de reprise ou frémissement semble toutefois fragile car il est vraiment lié à la conjonction de plusieurs éléments comme le doublement du prêt à taux zéro, la baisse des taux d’intérêts et peut-être aussi à la réflexion des constructeurs pour trouver des solutions alliant qualité et économie pour la clientèle primo-accédante ». Paul Escourrou, président départemental de l’UMF (Maisons C.L.I.O) dans l’Aude  estime que le marché reprend des couleurs : « Les prix du foncier sont stabilisés dans l’ouest audois et  en moyenne les terrains sont compris entre 80 et 100 € le m2, avec des variations selon les surfaces et les secteurs, le littoral étant toujours plus cher. L’enveloppe moyenne se situe aux alentours de 170 000 €, pour une maison de 100 m2 sur un terrain de 400 à 500 m2, frais de notaires inclus ». En Languedoc-Roussillon, on a compté 3 296 prêts à taux-zéro* distribués en maison individuelle neuve en 2009 : l’âge moyen des acquéreurs était de 34 ans, pour un revenu mensuel imposable (après abattement) de 1 817 €.
Le coût de l’opération s’est établi en moyenne à 157 893 € pour une surface moyenne de 106 m2 (de 89 à 112 selon la composition des ménages) pour un prix moyen de 1 487 € le m2. Quant à Serge Nauges, le président de l’Union des maisons françaises Languedoc-Roussillon, il constate « que les surfaces des maisons individuelles ont tendance à se réduire, aux alentours de 65 à 75 m2, avec deux à trois chambres, ce qui suffit tout à fait à des jeunes ménages ».

Pass-Foncier® et BBC font bon ménage

Les accédants bénéficient de deux dispositifs, l’un facilitant le financement et l’autre la qualité des maisons individuelles. Le dispositif « ma maison pour 15 € par jour » est en effet destiné à fluidifier le marché de la location dans le parc public ou social en permettant à des familles aux revenus modestes de devenir propriétaires. Sont principalement concernés, les ménages d’au moins trois personnes dont les revenus nets sont compris entre 1 500 et 2 000 € par mois, avec un apport personnel réduit aux frais d’acquisition et d’hypothèque. Le dispositif de la maison à 15 € s’appuie sur le Pass-foncier® qui permet de dissocier le prix du terrain de celui du bâti. Le remboursement de la maison se fera sur une durée de 18 à 25 ans et celui du terrain sur une durée de 10 à 15 ans.  Les constructeurs de l’Union des Maisons Françaises ont ainsi signé une charte pour le suivi et la promotion du Pass-Foncier® en Languedoc-Roussillon et qui les engagent sur plusieurs points comme une architecture adaptée à des terrains de surface réduite et des performances thermiques supérieures aux exigences de la réglementation thermique en vigueur.

« Nombreux sont les accédants voulant habiter des maisons économes à l’achat mais aussi au fonctionnement », souligne Patrick Quérol. Ce souhait peut prendre la forme, dans l’esprit de la charte signée par l’UMF, d’un rapprochement entre le financement en Pass-Foncier® et une démarche de construction en BBC. C’est en tout cas le credo des représentants de l’UMF qui enregistrent une forte demande de maisons en BBC, notamment dans l’Hérault, pour des budgets qui restent limités.

Vers la performance énergétique
   
En matière de Bâtiment Basse Consommation (BBC), le marché de la maison individuelle est effectivement en pleine transformation : la performance énergétique des maisons neuves est devenue une priorité, pour les acheteurs comme pour les constructeurs. En Languedoc-Roussillon, le marché est certes émergeant, mais il décolle rapidement. Pour mieux comprendre la révolution qui se joue actuellement, le plus simple est de se référer à la nouvelle Réglementation thermique (RT 2005) qui donne une consommation de référence (comprenant le chauffage et l'eau chaude) appelée C. Si la consommation d'énergie est inférieure de 10 % à la référence C le label Haute Performance énergétique peut être attribué. Si la maison est équipée d'installations qui font appel à des énergies renouvelables, elle obtient le label HPE EnR 2005. À moins 20 % c'est le label Très Haute Performance Energétique. À moins 30 % avec un chauffage vert, c'est le label THPE EnR.
Avec le Grenelle de l'Environnement, les constructions neuves devront répondre aux exigences du Bâtiment Basse Consommation (BBC) à partir de fin 2012. Elles consommeront au maximum 50kWh/m2/an contre 151 à 230 kWh/m2/an actuellement pour une habitation classée D sur l'étiquette énergie. « Nous sommes dans une période de transition entre la RT 2005 et la maison BBC », souligne Patrick Quérol, responsable départemental de l’Union des Maisons Françaises pour l’Hérault, qui, à au titre de constructeur (Ars Vivendi), s’est vu décerner la médaille d’or de la première maison », à Copenhague, dans le cadre de la cinquième édition du Challenge de l’Union des Maisons Françaises des maisons innovantes. Outre son faible budget (le projet de Bassan près de Béziers prévoit une maison à 99 000 € pour 83 m2), cette maison d’au moins 80 m2 habitables avec 2 ou 3 chambres s’inscrit dans le cadre de la performance technique BBC, avec une consommation d’énergie limitée à 40 KW/h/m2/an. Patrick Quérol croit que le BBC va se développer rapidement dans l’Hérault : « Il importe de tirer le marché de la maison individuelle vers le haut et je souhaite que tous les constructeurs commencent à se lancer dans du BBC car les faux maîtres d’œuvre n’y arriveront pas. Nous devons montrer aux collectivités locales comme à nos clients que nous sommes largement capables de répondre à des critères énergétiques exigeants tout en réalisant simplement des maisons mais avec un bâti très bien façonné ». La sensibilité écologique de certains acheteurs rencontrait jusqu’ici difficilement une offre adaptée. Celle-ci arrive donc sur le marché du logement neuf.

2010 : une année prometteuse

Le marché de la maison individuelle est à un carrefour dans les solutions financières et dans les nouveaux modes constructifs. Si l’année montre quelque incertitude quant à son évolution, il convient cependant de constater que les aménageurs fonciers multiplient les offres de terrain à surfaces réduites tandis que les collectivités accordent plus de subventions et de prêts bonifiés sur un territoire en pleine croissance démographique.
Comme l’explique Serge Nauges, Président régional de l’Union des Maisons Françaises, « au final, la maison individuelle est un achat très avantageux et la demande des acquéreurs est désormais clairement orientée vers le BBC, quitte à disposer d’une surface plus réduite qu’auparavant. Il importe de faire construire en raisonnant sur la future revente de son bien qui, dans le cadre d’une réalisation en BBC, pourra répondre à la demande de futurs acheteurs pour qui la performance énergétique sera un critère incontournable. Aujourd’hui, une maison construite en BBC se situe dans un budget aux alentours de 100 000 à 110 000 €, hors terrain, pour un coût global moyen de 180 000 à 250 000 € ». 2010 est clairement l’année du BBC et la demande des jeunes pousse naturellement les constructeurs dans cette direction.
   
* Source : SGFGAS/Crédit Foncier

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