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Location-accession en Nouvelle-Aquitaine

Jeudi 25 avril 2019
Location-accession en Nouvelle-Aquitaine

Primo-accédants : l'accession sociale pour devenir enfin propriétaire

Qu’il s’agisse de prêt social en location-accession (PSLA), d’organisme foncier solidaire (OFS), d’accession progressive à la propriété (APP) ou d’habitat participatif, l’offre en accession sociale connaît un réel succès auprès des ménages modestes.

Dans un document intitulé " Diagnostic de l’habitat en Nouvelle-Aquitaine ", publié en août 2017 par la préfecture régionale et réalisé par la DREAL, il apparaît sans surprise que c’est sur le littoral et la métropole bordelaise que l’accession à la propriété reste limitée pour les ménages les plus modestes et ce en raison du niveau de prix pratiqués.

C’est donc un peu logiquement que les acteurs de l’accession sociale tentent de créer une offre aussi importante que possible dans les secteurs les plus tendus. Comme le souligne l’étude, " les zones principales de mobilisation du PTZ sont celles qui combinent un prix du terrain maîtrisé et un profil de primo-accédant ".

 

Le principe de la location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire. Cette originalité explique que le PSLA est l’attribut des bailleurs sociaux. Au cours d’une première phase, le logement est financé par un opérateur Hlm et le ménage qui l’occupe s’acquitte d’une redevance. Au terme de cette période (qui est en moyenne de six mois à un an), le ménage peut opter pour le statut d’accédant à la propriété.

Pour financer ce montage, le prêt social location-accession (PSLA) est l’outil adéquat. Non seulement il se cumule, sous certaines conditions, avec un PTZ, mais il permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit (forcément hors zone Anru déjà à taux réduit), d’une sécurisation avec une garantie de rachat et de relogements sur 15 ans par l’opérateur Hlm.

Très en vogue actuellement, les logements financés en PSLA progresse, mais reste cependant encore assez faible au regard des ventes aux primo-accédants. Le logement en PSLA nécessite en effet la conjonction de plusieurs paramètres, le premier d’entre eux étant la capacité à disposer de fonciers peu coûteux pour réaliser une opération affichant des prix inférieurs de 20 % à ceux du marché de la promotion privée.

Ce type d’opération, portée par l’organisme Hlm, n’est cependant pas sans impact financier quand le locataire quitte son logement avant la levée de l’option d’acquisition.

Au final, le PSLA doit être ainsi ramené à ce qu’il est : un mode privilégié d’accès - sécurisé - à la propriété, proposé par des organismes de logements sociaux pour des ménages modestes…parmi d’autres possibilités de devenir propriétaire de son habitation.

L'accession sociale en zone urbaine

Parole d'expert : Frédéric Guillou - Responsable commercial exterrA par Domofrance

" Domofrance est un acteur de l’accession à la propriété depuis plus de 60 ans et pratique la location-accession depuis 2002. La marque exterrA par Domofrance, créée en septembre 2013, propose des logements en accession à la propriété de qualité, à des niveaux de prix inférieurs à ceux observables sur le marché parking compris.

Les ambitions d’exterrA par Domofrance sont de plusieurs ordres : relancer et pérenniser l’activité en matière d’accession à la propriété sécurisée ; augmenter de façon significative la production de logements en accession à la propriété ;  reconquérir une clientèle de primo-accédants, jeunes cadres actifs et des familles.

Nos opérations sont implantées majoritairement en zone urbaine, ce qui répond non seulement aux besoins des ménages qui cherchent un logement proche du lieu de leur activité professionnelle, mais également au projet de la Métropole Bordelaise qui a pour ambition de créer du logement à proximité immédiate des lignes de transport en commun.

Il s’agit d’opérations à taille humaine et des logements avec une gamme de finitions visible au sein de l’espace de vente, situé à l’espace de vente exterrA, au 10 bis Allées de Tourny à Bordeaux.

En fonction des programmes et des revenus (barèmes de plafonds de ressources différents) nos clients ont le choix de réaliser une acquisition soit dans le cadre d’un achat direct (VEFA) soit dans le cadre de la location-accession (PSLA) qui permet de pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA ".

 

Actuellement quatre opérations sont en cours de commercialisation :

 

● Les Epilobes à Bègles, sur l’Ecoquartier Terre Sud, 56 appartements du T2 au T4 en vente directe (VEFA), ou vente en location accession (PSLA).

● Au Teich, nous réalisons Le Nid de la Huppe, composé de 6 maisons, T3 et T4, en vente directe (VEFA).

 A Bayonne, Nouvel Horizon réunit 11 appartements du T2 au T4, en vente directe (VEFA) avec un taux réduit de TVA.

● Au cours du 1er  semestre, trois nouvelles opérations devraient être mises en commercialisation dont une opération à Bordeaux, de 58 appartements du T2 au T5 en vente exclusivement en location accession (PSLA) avec un taux réduit de TVA.

Nous proposons la deuxième phase des Epilobes à Bègles, sur l’Ecoquartier Terre Sud, 28 appartements du T2 au T4 en vente directe (VEFA), ou vente en location accession (PSLA).

Une opération à Bègles comprenant 16 maisons, T3 et T4 et 20 appartements, T2 et T3 en vente directe (VEFA) et bénéficiant du taux réduit de TVA.

 

« En faveur de l'accession sociale et abordable ! »

 

Parole d'expert :  Imed Robbana, Directeur général du Comité Ouvrier du Logement (COL)

Le COL est né il y a 68 ans, dans la période de l’après-guerre avec l’aventure des Castors de Saint-Amand à Bayonne, et la création de logements individuels pour des employés et ouvriers dans le cadre d’un système d’auto-construction. Notre activité est basée autour de trois métiers : l’aménagement foncier, l’accession sociale à la propriété et bailleur social (avec 2 200 logements en patrimoine). Notre secteur d’origine est le Pays Basque - siège à Anglet - et le Sud des Landes, en location comme en accession. Notre développement s’est diversifié géographiquement sur l’agglomération paloise depuis six ans, et depuis quatre ans, en accession sociale et abordable à la propriété, sur l’aire bordelaise. Notre stratégie est de mettre en avant l’accession sociale, qui doit rester notre métier premier et historique. C’est d’autant plus important qu’aujourd’hui 80 à 95 % des accédants sont sous les plafonds du PSLA ! Par exemple, à Capbreton, nous portons un projet de 42 logements en PSLA sur un total de 60, pour un démarrage des travaux depuis avril 2019.

Des prix à la baisse !

Nous proposons aussi des opérations dans le cadre d’un Organisme de Foncier Solidaire (prévu par la loi Alur, ndlr) à but non lucratif, afin de lutter contre la spéculation immobilière dans certains secteurs, et de permettre le développement d’une offre en accession sociale dans de bonnes conditions. Il s’agit d’un outil très intéressant (le COL est le second à l’utiliser enFrance) pour acheter des fonciers dans des secteurs tendus où les prix des terrains ont fortement augmenté ces derniers temps, tout en produisant des logements durablement abordables.

Dans ce cadre, nous avons de nombreux projets

● A Biarritz, avenue Grammont, nous commercialisons 35 logements dont 12 en OFS. Un 3 pièces est ainsi proposé à 150 000 , parking compris. Avec un apport de 14 000 €, la mensualité avec la location du terrain est de 768 €, pour un prêt sur 25 ans (revenus nets mensuels sur la base de 2,2 SMIC).

● A Espelette, 5 logements individuels jumelés sont proposés en TVA à 5,5 % : un 4-pièces de 85 m2 en surface utile revient à 160 000 € (pour la partie bâtie) et la mensualité terrain est de 85 €. Normalement, ces prix n’existent pas sur ces territoires ! L’OFS est bien un outil qui va permettre de proposer une accession sociale pérenne dans le temps.

● A Bidart, nous livrerons au 1er semestre 2020, 8 logements en OFS sur Les Ecoles, qui comprend en outre des logements en LLS et des logements libres, pour un total de 39 logements. L’offre en OFS est à ce point intéressante que l’on se demande si, dans certains cas, elle ne va pas se substituer à celle du PSLA.

● A St Jean de Luz, nous portons un projet d’ensemble de 40 logements sur le secteur Fargeot, dont 14 en OFS, pour une livraison au 3ème trimestre 2020.

On pourrait encore citer nos opérations à Villenave d’Ornon (20 logements en OFS), 60 logements sur l’îlot Armagnac à Bordeaux, une vingtaine de logements à volumes capables sur Brazza à Bordeaux. Nous sommes aussi très présents sur le segment de l’habitat participatif, comme sur le Quai des Chartrons à Bordeaux, avec l’opérateur SARAH, pour 25 logements seniors avec des studios attenants pour les étudiants. La livraison est attendue au 1er semestre 2020. 

 

Maintenir et développer l'accession sociale 

 

Parole d'expert : Loris de Zorzi - Directeur général d'Axanis

Pour 2019, nous visons - essentiellement en PSLA - un niveau de 130 ventes, le lancement en travaux de 200 à 240 logements, avec 300 logements en cours de commercialisation. Nous maintenons une diversité à la fois territoriale et en matière d’offre de logements, pour des prix de sortie compris, pour le PSLA, entre 2 600 et 2 900 €/m2 .

Après une phase de forte expansion, nous élargissons notre rayon d’action vers de nouveaux secteurs géographiques, comme c’est le cas avec l’opération de 25 logements en PSLA pour laquelle nous avons été retenu sur la commune de Lagord, au nord de La Rochelle, en Charente Maritime.

Parmi cette offre, nous sommes présents à Bègles Les Sècheries, sur l’opération " Les Esteyous ", 25 logements livrables au 1er semestre 2020.

Sur la Butinière, à Lormont, l’opération " Séquen’Ciel " comprend 28 logements, pour une livraison en 2021.

Avec  l’opération Samoa à Bordeaux-Lac, nous proposons 60 logements, dont 5 encore en commercialisation, pour une livraison au 1er  semestre 2020.

Nous sommes aussi présents à Marcheprime avec 28 logements livrés fin 2019, début 2020.

Enfin à Martillac, c’est une opération de logements intermédiaires, à 2 600 €/m2, sous la forme d’une résidence intergénérationnelle de 41 logements, que nous commercialisons, pour une livraison fin 2020.

Parmi les deux plus récents programmes en PSLA, figurent 20 logements sur la Zac Bastide-Niel et 22 logements pour la Résidence Offenbach sur Grand Parc, à Bordeaux.

Par ailleurs, nous comptons 4 opérations en habitat participatif, dont certaines très récentes : 12 logements à Pessac Alouette, dans le cadre du projet " 50 000 logements " viennent de sortir, 15 logements - Le Nid - à Mérignac-Beutre, et autant à Bègles-Mairie, sous la dénomination " Les Petits Ruisseaux ".

Fin 2019, nous lancerons nos premières opérations en Organisme de Foncier Solidaire (OFS), en partenariat avec Bordeaux Métropole et des acteurs du logement social, dont Mésolia et Aquitanis. Les opérations en OFS pourraient représenter – tous les acteurs compris - entre 100 et 200 logements par an sur le territoire de la métropole, et être utilisée, mais à la marge, dans le cadre de la vente de logements HLM.

Enfin, nous lancerons bientôt une opération de ce type avec Tequio, coopérative non HLM, au Sud des Landes. Quant aux prix de sortie, il faut s’attendre à une fourchette comprise entre 2 400 et 2 600 €/m2, comparable à celle du PSLA. L’objectif est de maintenir l’accession sociale là où ce n’est malheureusement plus possible, ni de façon classique ni en PSLA.

 

 


 

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