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Le dispositif d’investissement locatif « Pinel » reconduit jusqu’en 2021

Vendredi 12 octobre 2018
Il n'existe, pour l'heure, aucun dispositif fiscal permettant de déduire jusqu'à 21 % d'un investissement immobilier. Sur les marché comme celui de nos métropoles du Sud-Ouest, Bordeaux et Toulouse, la demande locative est si forte que les risques de vacance sont très réduits. Autant de raisons de se lancer dans le « Pinel » et de profiter d'un dispositif reconduit au 1er janvier 2018… jusqu'au 31 décembre 2021.

C’est décidé. M et Mme Plaichin ont acquis le 1er février un appartement neuf, un 2 pièces de 50,67 m2 pour 199 000 € dans le secteur de Bordeaux.

Destiné à l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1 et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou égal à 545,96 € (Les plafonds de loyers pour 2018 ne sont pas parus officiellement à ce jour). Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition elle est postérieure à son achèvement. Après le respect de plafonds de ressources des locataires, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui sera de 23 880 € sur six ans, 35 820 € sur neuf ans et de 41 790 € sur douze ans. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, 10 000 € par an en métropole. On l’aura compris. Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit « Pinel ».

 

PINEL : de nouvelles conditions

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », concerne les opérations de logements réalisées jusqu’au 31 décembre 2021. Attention ! Si le dispositif est prolongé jusqu’en 2021 (par la Loi de finances 2018), il ne concerne désormais plus que les zones A, A bis et B1, les zones B2 et C n’étant désormais plus prises en compte, à une exception près : lorsque, et encore sous conditions, ces logements sont agréés par arrêté du préfet de région.

Certaines conditions doivent être impérativement respectées sous peine de se voir exiger une reprise de la réduction d’impôt. La réduction d’impôt ne peut concerner au maximum que deux logements par foyer fiscal. Sont concernés des logements rénovés ou neufs, réhabilités, des locaux transformés ainsi que des logements neufs en VEFA, qui doivent répondre à des niveaux de performance énergétique, à l’instar de la RT 2012 pour les logements neufs. 

La réduction d’impôt impose au propriétaire bailleur de louer le bien, non meublé, pendant six, neuf ou douze ans, sachant qu’il doit s’agir de la résidence principale du locataire (l’ascendant ou le descendant du contribuable est accepté depuis le 1er janvier 2015).

Pour bénéficier de ce dispositif, il convient en outre de respecter un plafonnement de ressources du locataires mais aussi un plafonnement du loyer. Si les plafonds 2018 ne sont pas encore connus, pour repère, ceux de 2017 correspondaient, pour les plafonds de loyers, à 10,07 €/m2 de surface utile (hors charges) et, pour les plafonds de ressources, à 40 410 € pour un couple en zone B1 et à 58 666 € pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge. La réduction d’impôt dépend du montant d’investissement (300 000 €/an et par contribuable dans la limite de 5 500 €/m2 habitable) et de la période d’engagement de la location.

Au final, l’investisseur locatif gagnera une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement sur six ans, 18 % pour une période de neuf ans et 21 % pour douze ans. C’est donc loin d’être négligeable.

 

 

Derniers conseils pour un investissement avec PINEL

Se lancer dans un tel investissement ne peut pas être limité à la seule question fiscale et l’aspect patrimonial doit être analysé. L’impact de l’investissement doit être calculé au regard du budget à la disposition de l’acquéreur, notamment en fonction du loyer pratiqué et de l’éventuelle revente qui s’ensuivra. D’où la nécessité de connaître le marché locatif de la commune où l’on aura choisi d’investir. Rien ne sert d’acheter un bien à un prix surestimé ou qui ne présente pas les garanties, notamment en matière de performance énergétique. Il convient de bien se renseigner sur les charges de copropriété, les frais d’assurance ainsi que sur la taxe foncière sur les propriétés bâties. 

Par ailleurs, les durées de location ne laissent pas la possibilité de reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper. Ceci étant dit, le dispositif « Pinel » n’a pas d’égal aujourd’hui et sa reconduction démontre bien son attrait !

Le plafonnement des ressources des locataires en € (baux 2018)

Composition du foyer locataire

Localisation du logement

Zone A bis

Reste de la zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 971 € 

36 971 €

30 133 €

27 120 €

Couple

55 254 €  

55 254 €  

40 241 €  

36 216 €

Personne seule ou Couple

+ 1 personne à charge

72 433 €  

66 420 €  

48 393 €  

43 554 €

Personne seule ou Couple

+ 2 personnes à charge

86 479 €  

79 558 €  

58 421 €  

52 579 €

Personne seule ou Couple

+ 3 personnes à charge

102 893 €  

94 183 €  

68 725 €  

61 853 €

Personne seule ou Couple

+ 4 personnes à charge

115 782 €  

105 985 €  

77 453 €  

69 707 €

Majoration par pers. à charge supplémentaire à partir de la 5ème

+12 900 €  

+11 809 €

+8 641 €

+7 775 €

 

Plafond de loyers (en €/m2) baux 2018

Zone A bis

Reste de la zone A 

Zone B1

Zone B2

16,82

12,49

10,06

 

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