La Panoplie Des Prêts, les Différents Crédits sur Immobilier Neuf Mode d'Emploi

La panoplie des prêts, les différents crédits

Acheter ou faire construire votre logement nécessite le plus souvent de recourir à l'emprunt. Emprunter est un acte lourd qui engage la famille pour quinze ou vingt ans. Il ne faut pourtant pas s'en effrayer outre mesure car selon la devise des financiers "emprunter, c'est s'enrichir" ! ... à condition que l'accession à la propriété ne se transforme pas en une insurmontable contrainte.

Bien des dossiers mal montés ont conduit au surendettement, voire à la vente forcée du  logement. Outre les prêts bonifiés par l'État, les prêts réglementés, les banques nous proposent aujourd'hui des formules variées adaptées à votre cas. Aussi, cela vaut-il la peine de comparer les offres des différents établissements en tenant compte des suppléments divers comme les frais de dossiers, les assurances obligatoires, les frais de garantie qui alourdissent souvent les taux de remboursement alléchants.
Au-delà des taux affichés, il faut négocier avec l'établissement prêteur qui peut accorder un taux plus avantageux en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur et de la sécurité financière qu'il représente. Habitat Mode d'Emploi vous présente les principaux prêts immobiliers. L'acquisition d'un logement (construction ou achat) nécessite un montage financier qui se compose le plus souvent d'un apport personnel, d'un prêt principal et d'un ou de plusieurs prêts complémentaires. Le choix du type de prêt sera fonction du niveau des revenus et de la situation professionnelle et familiale des futurs accédants. Le coût du logement conditionnera également le choix du type de prêt.

L’apport personnel

Qu’il s’agisse d’acquérir un logement, de le faire construire ou d’y réaliser des travaux importants, l’appel à l’emprunt est souvent indispensable. Mais, dans la plupart des cas, un apport personnel est exigé. Les familles remplissant les conditions requises pour avoir accès au P.A.S. ou au P.C. verront leur apport personnel limité à 10 % du prix du logement.
Dans tous les autres cas, il variera en fonction des règles propres à chaque banque ou à chaque établissement financier, un minimum de 20 % étant généralement demandé et même 35 à 40 % pour bénéficier des taux d’intérêts plus attractifs. Constituer cet apport pose souvent des problèmes ardus si l’épargne personnelle est insuffisante. Celle-ci peut être complétée par certains prêts déterminés, acceptés par l’établissement financier assurant le prêt principal. Outre les économies du ménage, l’apport personnel peut être constitué par :

• le prêt à taux 0 % du ministère du Logement ;

• l’épargne-logement souscrite par le ménage ou par les enfants ou les proches parents. À l’épargne constituée s’ajoutent les intérêts capitalisés et la prime versée par l’État .

• le prêt 1 % logement ;

• les prêts aux fonctionnaires ;

L’intérêt de l’emprunteur est toujours d’avoir l’apport personnel maximum afin de limiter l’importance d’un éventuel emprunt bancaire toujours plus onéreux que les prêts à caractère “social”.
 

Le PTZ+ : un nouveau dispositif plus simple et plus efficace

Une réforme qui se sépare de quelques dispositifs jugés peu efficaces ou trop complexes pour ne retenir que trois éléments, correspondant aux grandes étapes du cycle d’achat des primo-accédants :

• Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort d’épargne, permettant d’en réduire le coût sans nuire à son attractivité avce une mise en place au 1er mars 2011.

• Les aides personnelles au logement (APL-AL Accession) seront maintenues pour mieux sécuriser la solvabilité des familles face aux accidents de la vie.

• Le nouveau " PTZ + " qui accompagne le déclenchement de l’acte d’achat résulte de la fusion du Pass-Foncier®, du PTZ actuel et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Le PTZ+ propose des montants et des durées de prêts supérieurs. Il est universel pour les primo-accédants et s’adresse exclusivement à l’acquisition de la résidence principale, sans condition de ressources mais son montant et sa durée de remboursement dépendent toutefois des ressources de l'intéressé. Le montant du prêt est un pourcentage de l’opération totale et calculé en fonction de la localisation, de la performance énergétique, du nombre d’habitants, du type logement : neuf ou ancien ».

Cette nouvelle mouture devrait permettre d’accompagner ainsi un nombre plus important de candidats à l’accession dans le neuf comme dans l’ancien. À ne pas confondre avec l’éco prêt à taux zéro qui est lui, destiné à financer les travaux.
Plus efficace, la réforme cible les aides sur les priorités de la politique du logement : dans le neuf en zones tendues pour soutenir la construction et dans l’ancien en zones détendues pour revitaliser les " centres-bourgs". Tout en encourageant la performance énergétique.

L’objectif de Benoist Apparut, secrétaire d’état au logement est ainsi de poursuivre son action « pour une France de propriétaire tant souhaité par le Président Nicolas Sarkozy.

Pour plus d’info concernant les nouvelles dispositions, vous pouvez vous renseigner auprès des instances suivantes :

- site du gouvernement > vosdroits.service-public.fr

- site d'Action Logement (ex 1%) > www.actionlogement.fr

- site de l’ANIL > www.anil.org

- le Groupe Ciléo > www.groupecileo.com

- le Crédit Foncier > www.creditfoncier.fr

L’épargne logement

Le Prêt Epargne Logement (P.E.L.) et le Compte Epargne Logement (C.E.L.) permettent, après une période d'épargne minimale, de profiter de prêts à taux avantageux. Le principe est le suivant : votre épargne génère des intérêts et des droits à prêts cumulables et transmissibles entre membres d'une même famille sous conditions. Vous pouvez emprunter jusqu'à 92 000 euros avec un P.E.L. et jusqu'à 23 000 euros dans le cadre d'un C.E.L.. Habitat Mode d'Emploi vous donne toutes les informations nécessaires à connaître sur l'épargne-logement avec nos deux fiches techniques. l'une concerne le P.E.L., l'autre le C.E.L.. Le prêt épargne-logement est la meilleure façon de se constituer un apport personnel et, plus votre épargne sera importante, plus les prêts complémentaires qui vous seront octroyés vous offrirons des conditions attractives.

Autres prêts constituant l’apport personnel

A • Les prêts du 1 % logement

Ils sont accessibles sans conditions de ressources, aux salariés des entreprises assujetties à la participation obligatoire à l'effort de construction, c'est à dire toutes les entreprises privées de plus de 10 salariés qui ne relèvent pas du régime agricole. Aucune ancienneté minimale dans l'entreprise n'est exigée. Toutefois des règles de priorité peuvent être établies par chaque entreprise.

• Quels types d’acquisition ?

Il permet de financer l'acquisition de sa résidence principale. Il peut s'agir notamment de :
- la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, c'est à dire l'achat sur plans d'un logement neuf, de construction d'une maison individuelle ou encore de l'acquisition du terrain avec l'obligation de construire dans les 4 ans ;
- l'achat d'un logement ancien situé dans un immeuble construit depuis plus de 20 ans dans lequel vous vous engagez à faire des travaux représentant plus de 20 % du prix de revient final de l'opération. Vous disposez de 24 mois pour réaliser les travaux ;
- l'extension d'un logement existant ou la mise en état d'habitabilité de locaux non destinés auparavant à l'habitation. Les travaux ainsi réalisés doivent entraîner la création d'une surface d'au moins 14 m2.

• Quelles sont les caractéristiques des prêts ?

Le prêt est accordé à titre complémentaire et ne peut pas, en principe, dépasser 50 % du coût de l’opération.
Cette limite est de 60 % si les ressources de l’emprunteur sont inférieures aux plafonds de ressources du prêt d’accession sociale (P.A.S.).
Son montant ne peut dépasser un plafond qui varie suivant l’implantation géographique du bien et le type d’opération d’acquisition.
Ainsi pour l’accession à la propriété, le montant du prêt 1 % ne peut excéder :
- 17 600 euros pour l’agglomération parisienne (zone 1)
- 14 400 euros pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants et les DOM (zone 2)
- 11 200 euros pour le reste du territoire métropolitain (zone 3)
Toutefois, selon le niveau de ressources du demandeur, une majoration du prêt de 1 600 euros à 4 800 euros peut être accordée au ménage qui achète un logement neuf, ou fait construire une maison pour la première fois, ou a trois enfants à charge, ou déménage pour des raisons professionnelles. Le taux du prêt est de 1,5 % hors assurance et garanties et sans frais de dossier. La durée du remboursement est généralement comprise entre cinq et quinze ans.

Le prêt SECURI-PASS

Il s’agit d’une avance gratuite permettant d’alléger temporairement les mensualités des accédants à la propriété, confrontés à une situation de chômage, de baisse contrainte et non prévisible des ressources ou d’éclatement de la cellule familiale. L’aide s’adresse aux salariés des entreprises assujetties au 1 % Logement ou dont le dernier employeur était une entreprise assujettie au 1 % Logement. Leurs revenus imposables doivent être inférieurs aux plafonds d’éligibilité au Prêt à Taux Zéro.
L’avance couvre 50 % des mensualités nettes dans la limite de 400 e par mois pour une durée allant jusqu’à 12 mois, soit un prêt pouvant atteindre 4.800 e.
La durée maximale du prêt est de 10 ans, elle est ajustée en fonction des revenus pour assurer un taux d’effort global maximum de 35 %.

La sécurisation des accédants PAS

Le 1 % finance la sécurisation des accédants ayant souscrit un prêt PAS.
En cas de perte d’emploi, le dispositif permet à l’accédant, pendant une période maximale de 12 mois, de reporter gratuitement en fin de remboursement du prêt jusqu’à 50 % des mensualités du prêt PAS et du Prêt à Taux Zéro éventuellement associé. Les établissements de crédit ayant accordé les prêts sont indemnisés du coût du report par la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété. Le fonds de soutien de l’UESL, alimenté par les versements des collecteurs associés de l’Union, assure le financement du dispositif et en supporte la garantie de bonne fin.

Le refinancement de prêts plus onéreux

L’avenant d’octobre 2001 a prévu de renforcer les interventions en faveur des accédants en difficulté. Ainsi le 1 % peut, en lien avec les Fonds d’Aides aux Accédants en Difficulté, lorsqu’ils existent, permettre le refinancement des emprunts immobiliers onéreux dans la limite de 40.000 e. L’aide n’est pas accordée en droits ouverts et fait l’objet d’un examen en concertation avec les FAAD.  Par ailleurs, pour les accédants en grande difficulté, les collecteurs du 1 % peuvent faciliter les changements de statut en finançant les opérations de rachat des logements d’accédants et de transformation en logements locatifs.

Le 1 % aide les jeunes locataires

Louer un logement lorsque l’on débute dans la vie active relève parfois du parcours du combattant, nombre de propriétaires-bailleurs préfèrent des locataires plus fortunés. C’est pourquoi le 1 % logement a mis au point deux aides financières destinées au moins de 30 ans, en situation ou en recherche d’un premier emploi, ou titulaires d’un C.D.D. Baptisé Avance Loca Pass, le premier volet du dispositif permet au jeune locataire de financer le montant du dépôt de garantie, dans la limite de deux mois de loyer, par le biais soit d’un prêt sans intérêt remboursable sur 3 ans au plus, soit d’un engagement de la part du 1 % logement de verser la somme correspondante au bailleur, sur simple demande de ce dernier. Parallèlement, une seconde aide, la garantie Loca Pass, prévoit la prise en charge du loyer et des charges à la place du locataire dans les situations suivantes : chômage, chute de revenus d’au moins 30 % ou toute autre difficulté sérieuse. Cette garantie gratuite est limitée à 9 mois de loyer et de charges. Les sommes versées, le cas échéant, par le 1 % pour le compte du locataire, constituent une avance sans intérêt remboursable sur 3 ans au maximum.

B • Les prêts municipaux
Il peut y avoir une aide de la ville en complément du prêt à taux 0 % de l’Etat.

Les prêts départementaux

Certains conseils généraux accordent des prêts sociaux pour l’acquisition. Ces prêts sont généralement d’un faible montant de 1.524  e à 9.147 e et sans intérêt. Les conditions d’attribution sont soumises à un plafond de ressources.

Le crédit-relais

Entre également dans l’apport personnel, la valeur d’un patrimoine immobilier que l’on possède et que l’on souhaite vendre pour acquérir un nouveau logement.
Le plus souvent, la vente de l’habitation et l’achat de la nouvelle ne coïncident pas. Il devient alors nécessaire de solliciter un crédit-relais. Les crédits-relais sont des prêts à court terme (maximum 2 ans) qui peuvent être consentis dans l’attente de la vente du précédent logement. Les établissements bancaires proposent toute une gamme de produits pour passer ce cap.
La concurrence est forte dans ce domaine et vous aurez intérêt à vous informer auprès de nombreux organismes financiers, afin de comparer les conditions des uns et des autres avant de faire un choix.