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La Maison Individuelle Relève les Défis du Futur

Vendredi 5 novembre 2010

La maison individuelle relève les défis du futur  


S’il témoigne d’une certaine reprise, le marché de la maison individuelle en Aquitaine est aujourd’hui largement porté par les primo-accédants qui ont largement bénéficié des aides, doublement du prêt à taux zéro et, dans une moindre mesure, pass foncier.
Les solutions innovantes développées par les constructeurs doivent permettre de faire face à moindre coût aux évolutions règlementaires, RT 2012 et BBC, liées aux économies d’énergie.

 

 

L’affirmation prend souvent l’allure d’un lieu commun. Mais année après année,  toutes les enquêtes d’opinion le confirment, le désir majoritaire des français, en matière d’accession à la propriété, se porte sur la maison individuelle. Et de fait celles-ci représentent traditionnellement plus de la moitié des logements construits chaque année dans l’Hexagone. Mais la maison individuelle, après des années de croissance soutenue,  n’a pas pour autant été épargnée par la crise. Même si elle a relativement mieux résisté que l’ensemble du logement. Alors que la baisse des autorisations de construire entre 2008 et 2009, sur l’ensemble des logements, était de prés de 18%, elle demeurait pour les maisons inférieure à 13%. Mais l’embellie semble bien désormais au rendez-vous. Dans le sud-ouest les ventes, fin 2009, connaissaient à nouveau une croissance de 4%. Et si l’Aquitaine semble au premier chef concernée par cette reprise, c’est qu’il s’agit d’une région privilégiée, à l’instar d’autres régions du sud, en matière de maisons individuelles. Deux raisons justifient ce bon positionnement. Comme dans toutes les régions, notamment les régions méridionales, héliotropisme aidant,  bénéficiant d’une façade maritime, la construction de résidences secondaires, futures résidences principales parfois la retraite venue, bénéficie largement au marché des pavillons individuels. L’autre facteur concerne l’importance de l’espace rural, donc du foncier potentiellement disponible, qui favorise en toute logique la construction en diffus.

Le nécessaire maintien des aides

Hervé Charron (Maisons Géva), installé à Dax et Mont-de-Marsan, qui représente l’Union des Maisons Françaises dans les Landes, confirme sans ambages cette analyse. «Le département des Landes représente l’exemple même de la dualité du marché. Une situation  très spécifique sur le littoral, qui connaissait, au niveau de prix, une croissance quasi-exponentielle, aujourd’hui stabilisée, et un marché intérieur qui concerne une clientèle locale avec des prix nettement inférieurs. Le prix moyen se situe, hors foncier, entre 110 000 et 130 000 euros à l’intérieur, alors qu’il se situe entre 150 000 et 200 000 euros sur la côte, avec un foncier qui peut atteindre par exemple, autour de Cap Breton ou d’Hossegor, 300 à 400 euros le m2 ». Un niveau de prix qui ne correspond pas aux moyens d’une clientèle de primo-accédants, dominante à l’intérieur et aujourd’hui à l’origine dans une large mesure du retour constaté à un certain dynamisme. «La reprise se confirme, et elle est nettement liée au retour des primo-accédants » souligne Didier Armand, président régional de l’UMF. « Mais celle-ci demeure fragile. Les primo-accédants sont très largement soutenus par les aides de l’Etat liées au plan de relance, doublement du prêt à taux zéro et pass-foncier, à côté d’éléments structurels tels le maintien de faibles taux d’intérêts. Et la suppression ou la limitation de ces aides aura inévitablement des conséquences négatives ». Le rôle des primo-accédants dans l’embellie actuelle est par ailleurs associé à un autre phénomène, particulièrement marqué dans l’espace rural : la progression persistante de la construction en diffus. Claude Margnac (Les Demeures de Province et Maisons Challenger), président département de l’UMF en Lot-et-Garonne, un des départements le plus touché par la crise avec une chute des ventes de 40% entre 2008 et 2009,  le constate. « Le diffus représente aujourd’hui prés de 70% de la production, avec un budget total moyen inférieur à 150 000 euros. Dans un département rural marqué par un niveau de revenu particulièrement bas, avec 80% des personnes éligibles au PTZ, la remise en question des aides risque fortement d’hypothéquer le début de reprise ».

Limiter le coût de la performance énergétique

Le principal intérêt du pass foncier, dont la mise en œuvre soulignent les observateurs, s’est par ailleurs révélée très inégale, résidait dans la possibilité de différer le paiement du terrain, en bénéficiant en outre d’une subvention de la part de la collectivité, et d’un taux de TVA réduit à 5,5%. L’autre élément caractéristique concerne un intérêt désormais bien établi pour les aspects environnementaux de la construction, et plus particulièrement l’énergie. « Ces questions font l’objet d’une demande grandissante » affirme ainsi, en accord avec ses confrères, Laurent Landon (Maisons Oméga) qui intervient en Dordogne. « Les acquéreurs ont parfaitement compris les enjeux liés au développement durable, mais ils sont surtout sensibles à la dimension financière et aux avantages fiscaux attendus ». Ces avantages, mais aussi les « prêts verts » consentis par les organismes financiers représentent ainsi un argument décisif dans l’acte d’achat. D’autant plus précise Laurent Landon, que le surcoût lié à la mise en œuvre des normes BBC représente 15 à 20% du prix de base. Dés 2012 la nouvelle règlementation thermique imposera une consommation pour les logements neufs inférieure à 50 kWh/m2/an. Et en 2013 la norme BBC devra s’appliquer, en attendant la maison passive. Des avancées certes, mais aussi des contraintes par rapport à un marché encore fragile lorsque l’on sait qu’une augmentation de 10% du coût des logements élimine de facto 15% des primo-accédants. Les constructeurs de maisons individuelles se sont attachés avec efficacité à proposer des solutions financièrement acceptables. En témoignent les distinctions obtenues par plusieurs aquitains à l’occasion du Challenge des maisons innovantes organisé en 2009 à Copenhague par l’Union des Maisons Françaises dans le cadre du somment sur le climat.
Jacques Dufort, PDG du groupe IGC peut ainsi l’affirmer «le surcoût peut être réduit à 10% ou 12%, et si l’on prend en compte les bonifications fiscales et une éventuelle revente de l’électricité dans le cas du photovoltaïque, le bilan peut s’avérer au final positif ».

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