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Etablir son budget

Mardi 24 mars 2015
Immobilier Mode d'Emploi vous présente comment établir votre budget pour votre opération d'acquisition de logement Neuf!

Etablir son budget

La première question à se poser avant de vouloir devenir propriétaire est de savoir de quel budget l’on dispose…

Il vous faut donc commencer par établir un plan de financement. Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pourrez disposer afin de déterminer le montant possible de l’opération. Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir un crédit sur mesure. Ne pas hésiter à mettre les banques en concurrence et également à consulter les courtiers qui ont pignon sur rue dans votre zone géographique.

Votre apport personnel


Faites le compte de la somme que vous pourrez investir dans votre projet sans emprunter. Vos économies constituent votre apport personnel. N’hésitez pas non plus à solliciter votre famille proche. Plus votre apport sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soit financé par vos économies. En pratique, 20 à 30 % d’apport sont particulièrement appréciés. Si votre bas de laine n’est pas suffisamment garni, un certain nombre de petits prêts permettent de gonfler votre apport. Il s’agit principalement du prêt 1 % logement d’Action Logement, du prêt fonctionnaire, des prêts des caisses de retraite, des prêts départementaux, régionaux ou municipaux. En effet, il arrive de plus en plus fréquemment que les Mairies propose un complément de prêt. Le prêt à taux 0 % est également assimilé à de l’apport personnel.


Enfin, si vos revenus sont suffisants, certains établissements financiers accepteront de vous prêter 100 % de l’opération. Bien entendu, cette solution est plus onéreuse. Dans le cas où votre famille vous prête de l’argent, il est conseillé de rédiger par écrit les conditions du prêt et les modalités de remboursement.


Votre capacité d’endettement

Une fois l’inventaire de vos économies établi, il vous faut déterminer votre capacité de remboursement. Listez d’un côté l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement. La règle d’or consiste à respecter votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque de surendettement… Une précaution importante à prendre en considération est d’éviter d’avoir des comptes trop souvent à découvert. Votre banquier étudiera l’historique de votre compte bancaire pour connaître votre comportement face à la gestion de vos revenus.

 
Les aides possibles 

Il existe deux types de prêts aidés par l’État, les prêts conventionnés et le prêt à taux 0 % (voir article PTZ Duflot). Vous pouvez soit obtenir un Prêt conventionné classique (PC),
soit un Prêt à l’accession sociale (PAS). Point commun : ils ouvrent droit à l’Aide personnalisée au logement (APL). Pour en bénéficier, le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré auquel s’ajoutent, pour le PAS, des conditions de ressources. Les prêts épargne-logement issus d’un compte (CEL) ou d’un plan (PEL) entrent également dans cette catégorie. Après une période d’épargne, vous avez droit à un prêt dont le montant et la durée dépendent des intérêts acquis. Quant au taux, il dépend de la date de souscription.

Les trois grandes étapes du cycle d’achat des primo- accédants :


• Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort d’épargne, permettant d’en réduire le coût sans nuire à son attractivité

• Les aides personnelles au logement (APL-AL Accession) existent pour mieux sécuriser la solvabilité des familles face aux accidents de la vie.

• Le « PTZ + « accompagne le déclenchement de l’acte d’achat. Le PTZ+ propose des montants et des durées de prêts supérieurs. Il est universel pour les primo-accédants et s’adresse exclusivement à l’acquisition de la résidence principale, sans condition de ressources mais son montant et sa durée de remboursement dépendent toutefois des ressources de l’intéressé. Le montant du prêt est un pourcentage de l’opération totale et calculé en fonction de la localisation, de la performance énergétique, du nombre d’occupants, du type de logement neuf ».

Il permet d’accompagner ainsi un nombre plus important de candidats à l’accession dans le neuf en habitat groupé ou individuel. À ne pas confondre avec l’éco prêt à taux zéro qui est lui, destiné à financer les travaux.


• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Peut en bénéficier toute personne désirant financer la construction, l’acquisition ou l’amélioration d’un logement neuf ou ancien, sans condition de travaux, exception faite des logements destinés à la location. Le principal intérêt de ce prêt est qu’il ouvre droit à l’APL (sous réserve évidemment de remplir les conditions d’attribution de cette aide) et à un dispositif de sécurisation en cas de difficultés de remboursement. Ceci ne doit toutefois pas vous empêcher d’en comparer les conditions (notamment le taux d’intérêt) avec celles des autres prêts immobiliers, notamment les prêts bancaires traditionnels. Car n’oubliez pas que si vous souscrivez un prêt bancaire traditionnel, vous n’aurez pas droit à l’APL, mais vous pourrez toujours bénéficier de l’allocation de logement si vous en remplissez les conditions.


Le prêt PAS constitue une forme particulière de prêt «conventionné». Ce dernier est presque totalement tombé en désuétude, car il n’est plus adapté aux conditions du marché. L’ouverture des droits à l’APL est réellement le principal avantage, car son taux d’intérêt est plus élevé que celui des prêts bancaires classiques. Donc des calculs s’imposent Sachez que si vous remplissez les conditions, notamment celle relative aux ressources (voir tableau ci-joint), la banque est obligée de vous proposer un prêt PAS et non pas un prêt conventionné classique. Les caractéristiques de ce prêt sont les mêmes que celles d’un prêt conventionné ordinaire en ce qui concerne les conditions que doivent remplir les logements (destination, surface, habitabilité et prix de revient) ainsi que la durée et le montant du prêt.


Avantages :

• Bonification du taux de 0,20% à 0,30% par rapport à un prêt classique

• Réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple : 120 e pour un prêt de 95 000 e)

• Ouvre droit à l’APL.


Inconvénients :

• Bénéfice sous condition de ressources (voir tableau ci-joint) ;

• Durée du prêt : 5 à 30 Ans ;

• Montant minimum : 4000 e


• Le Prêt 1% Logement

Le prêt 1% Logement est réservé aux salariés des entreprises
adhérentes à la Caisse Interprofessionnelle du Logement : primo-accédants ou en mobilité professionnelle (aucun critère de distance ou de temps de trajet n’est requis. Le dispositif est applicable dans les 24 mois suivant le changement de lieu de travail).


Toute demande de prêt est soumise :

1. à l’accord de votre employeur qui, dans le cadre de sa politique interne, fixe le montant et la durée du prêt en fonction de la réglementation en vigueur et du choix de gestion de ses fonds 1%. Un accord de sa part doit être joint à la demande de prêt achat-travaux. N’hésitez pas à vous renseigner directement auprès du service du personnel de votre entreprise.

2. à une étude préalable réalisée par la Caisse Interprofessionnelle du Logement (CIL) ayant pour but de s’assurer de la faisabilité réglementaire de l’opération et de la solvabilité des futurs accédants.

3. à des critères d’octroi :

• le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 33 % maximum des ressources nettes,

• l’apport personnel réel (hors prêts assimilés à de l’apport personnel) doit être supérieur à 8 % du coût de l’opération (frais de notaire inclus),

• les échéances sont mensuelles et réalisées par prélèvement (minimum 20 euros)


Le Prêt 1% Logement ne peut pas dépasser 50% du coût total de votre opération. Son taux est de 2,5% l’an hors assurance, sans frais de dossier ni frais de garantie. Sa durée est de 2 à 20 ans, en accord avec votre employeur.
 

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