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Acheter un logement neuf à un promoteur

Mercredi 7 décembre 2016

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.» (Article 1601-3 du Code Civil).

La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).
La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans le temps : la VEFA connaît un contrat préliminaire (contrat de réservation) et un contrat définitif.
Le mécanisme de la VEFA peut être résumé en 6 points principaux :

1. La signature du contrat de réservation
Le promoteur fournit les plans et une description sommaire du logement ainsi que les conditions particulières (prix, notaire, numéro de permis de construire, architecte, délai de réalisation de la vente, date de livraison)
L’acquéreur verse un dépôt de garantie égal à 5% maximum du prix de vente prévisionnel du logement.

2. La réception du contrat de réservation
L’acquéreur dispose de 10 jours après la date de réception pour accepter ou se rétracter. En cas de rétraction, il doit le faire savoir par AR.

3. La réception du contrat définitif
Le délai de 10 jours est passé, le contrat de réservation est acquis.
L’acquéreur reçoit le contrat définitif au moins 1 mois avant sa signature chez le notaire.

4. La signature du contrat définitif
L’acquéreur devient propriétaire du logement, mais n’en a pas encore la jouissance.

5. La construction du logement
L’acquéreur effectue des paiements échelonnés (en pourcentage du prix), au fur et à mesure de l’évolution de la construction.

Détail Appart Maison
A l’achèvement des fondations 35% 20%
A la mise hors d’eau (toiture) 70% 45%
Achèvement des travaux 95% 85%
Solde à la livraison  5% 15%
     

6. La livraison du logement
Trois cas sont possibles :

• L’acquéreur accepte la livraison
- Signature du procès verbal de livraison sans réserve
- Paiement du solde
- Remise des clefs

• L’acquéreur accepte la livraison, mais formule des réserves
- Constat de certaines défectuosités ou dysfonctionnements des équipements ne vous empêchant pas d’habiter les lieux
- Signalement de ces problèmes (vices apparents) dans le procès verbal de livraison
- Paiement du solde
- Le promoteur s’engage à réparer les défectuosités dans le mois qui suit
- Le promoteur vous remet les clefs

• L’acquéreur refuse la livraison
- Constat de graves malfaçons empêchant d’habiter le logement et nécessitant des travaux complémentaires
- Le promoteur signe un procès verbal constatant le refus de livraison
- Un nouveau rendez-vous devra être fixé ultérieurement
Refuser la livraison, c’est faire valoir que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance (articles 1603 et 1604 du Code civil).
Dans ce cas, l’acquéreur s’expose à ce que le promoteur engage une action en vue de faire constater le caractère « livrable » du bien.
Le refus n’est donc à conseiller que s’il y a non conformité manifeste de la chose livrée au descriptif (surface, défauts graves, prestations importantes inférieures à celles promises et non « rattrapables ») ou si l’état de non-finition rend le bien impropre à sa destination.

En « VEFA », l’acquéreur a déjà acheté et il est déjà propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de la construction ; s’il refuse la livraison, et le règlement du solde du prix (hors retenue de garantie) qui y est lié, le vendeur peut engager une simple action de recouvrement sur le versement omis.
S’il n’y a que des problèmes d’ordre mineur, fussent-ils nombreux, l’acquéreur a intérêt à accepter la livraison, quitte à relever avec beaucoup de soin tous les manquements du promoteur. C’est ce qu’on appelle les «réserves» consignées lors de la livraison. En outre, en « VEFA », l’acquéreur dispose d’un mois après la livraison pour compléter la liste des réserves de tous genres, et il dispose de la part du promoteur d’une garantie spéciale, dite des « vices apparents », qu’il peut faire jouer (judiciairement) dans un délai d’un an après la livraison si les réserves ne sont pas levées.
L’acquéreur peut alors demander soit l’annulation de la vente, soit la réduction du prix, à moins que le promoteur ne s’engage à y remédier (article 1642-1 du Code civil) !

Autre avantage : il peut consigner jusqu’à 5% du prix de vente jusqu’à ce que les réserves soient levées : cela s’appelle une retenue de garantie (article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation).
Enfin, pour les défauts ou désordres non visibles à la livraison et qui apparaîtront ultérieurement, il dispose des mêmes garanties que l’acquéreur d’un bien achevé.

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