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Toulouse : les chiffres de l'immobilier du 1er semestre 2019

Jeudi 1er août 2019
Toulouse : les chiffres de l'immobilier du 1er semestre 2019

Les chiffres de l'immobilier toulousain du 1er semestre 2019 par L’ObserveR

 

Marché de la promotion au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse : un premier semestre 2019 dynamique mais freiné par la chute des mises en vente

 

Le bilan du 1er semestre 2019, sur le marché de la promotion immobilière, au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse montre un fléchissement de l’activité. Cette légère contraction est en lien avec la faible alimentation du marché, marquée plus fortement sur le 1er trimestre 2019 (-41%) que sur le 2nd (-2%). Ainsi, sur le 1er semestre 2019, seulement 3 236 logements ont été lancés à la commercialisation soit une baisse de -24% par rapport au 1er semestre 2018. Malgré la chute des mises en vente, les ventes se maintiennent à 3 464 logements vendus, soit une légère baisse de -5% par rapport au 1er semestre 2018, signe d’une demande toujours forte. Toutefois, ce volume aurait, sans doute, pu être meilleur si le marché avait été mieux alimenté.

 

Ainsi, les interrogations soulevées depuis 2018 sur la capacité d’alimentation suffisante du marché pour accompagner le bon dynamisme de ces dernières années sont confirmées. L’approvisionnement du marché sur le 1er semestre 2019, n’a pas permis à l’échelle de l’aire urbaine d’accompagner la dynamique des ventes et encore moins de reconstituer un niveau d’offre suffisant. Avec 5 371 logements disponibles à la vente, l’offre représente, à la fin des 6 premiers mois de l’année 2019, 9,3 mois théorique de stock, signe d’un marché sous-offreur (contre 10,5 mois à la fin du 1er semestre 2018). Ce constat s’inscrit dans la tendance observée au sein des Région de Montpellier, de Bordeaux, etc.

 

Fait intéressant, sur ce 1er semestre 2019, si l’activité de la promotion immobilière au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse continue d’être portée par la clientèle d’investisseurs (64% des ventes au 1er semestre 2019) via l’attrait du dispositif Pinel, les volumes (1 235 ventes) et la part (36%) des ventes au profit de la clientèle de propriétaires-occupants sont en hausse par rapport au 1er semestre 2018 (+14% sur le volume et +6 pts sur le poids). Cette augmentation est portée par une hausse des ventes en accession « aidée » : 625 ventes « aidées » (dont 51% réalisées en PSLA et 40% via le dispositif de « prix maitrisé »), soit 51 % des ventes enregistrées auprès de la clientèle de propriétaires-occupants. Ainsi, plus d’une vente sur 2 à occupants s’est fait en accession « aidée » au 1er semestre 2019.

 

En termes de valeurs, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre continue sa hausse. Il s’agit d’un des points noirs de ce bilan semestriel (avec la baisse des mises en vente et du stock). Le prix/m² moyen des logements collectifs vendus en libre s’établit à 3.837 €/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse, soit une augmentation de +5% par rapport au 1er semestre 2018. Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus les phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf compte tenu de la faiblesse de l’offre.

 

Au final, le 1er semestre 2019 s’inscrit dans la tendance du 1er trimestre et confirme les 1ers signes d’inquiétudes : chute des mises en vente impactant la dynamique des volumes de vente et l’offre commerciale disponible, marché sous-offreur, prix de vente en hausse, etc.

Ce constat est partagé sur la ville de Toulouse, à la différence, du territoire du Sicoval, qui enregistre une dynamique contraire grâce à une forte alimentation du marché en 2018. En effet, sur ce territoire, l’approvisionnement a permis d’accompagner la dynamique des ventes avec 273 ventes sur le 1er semestre 2019 (+ 88% vs 1er semestre 2018). Néanmoins, ce dernier a été moins bien alimenté au 1er semestre 2019 ce qui n’a pas permis de reconstituer une offre commerciale suffisante avec 420 logements en stock.

 

 

 

A l’échelle de la ville de Toulouse, un marché en situation de « sous-offre » en raison d’une faible alimentation de l’offre et d’une bonne dynamique des ventes (+2%)

 

A l’échelle de la ville de Toulouse, le constat au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse est partagé avec également une chute des mises en vente, bien que moins importante (- 19% vs 1er semestre 2018). Elle a également été plus importante sur le 1er trimestre 2019 (-27%) que sur le second (-7%). Ainsi, seulement 1 856 logements ont été lancés à la commercialisation au 1er semestre contre 2 286 au 1er semestre 2018.

 

La faible alimentation du marché a ralenti la bonne dynamique des ventes bien que ces dernières enregistrent une nouvelle hausse (+2%) sur le 1er semestre 2019 avec 2 028 ventes. Ainsi, cette hausse aurait sans doute pu être supérieure si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle. Le moindre renouvellement de l’offre et la bonne dynamique des ventes enregistrés sur le 1er semestre ont conduit à une diminution significative de l’offre commerciale aujourd’hui disponible au sein de la ville de Toulouse (- 27%), représentant 2 634 logements en stock, soit un écoulement théorique de l’offre en seulement 7,8 mois (au rythme des 12 derniers mois).

 

A l’image de l’Aire Urbaine de Toulouse, l’attrait du dispositif Pinel continue d’être très fort au sein même de la ville de Toulouse avec 66 % des ventes réalisées auprès de la clientèle d’investisseurs mais le fait important à relever est la hausse continue des volumes de vente auprès de la clientèle d’occupants avec près de 700 ventes au 1er semestre soit +22% par rapport au 1er semestre 2018. Ces ventes sont portées par l’accession « aidée » à travers le dispositif de « prix maitrisés », le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5%. Elles représentent au total 59 % des ventes à occupants, soit 405 logements « aidés » vendus sur 6 mois. Il s’agit d’un volume record de ventes « aidées » à l’échelle de la ville sur un seul semestre.

En termes de valeurs, à l’image de la quasi-totalité des métropoles françaises, le prix/m² des logements collectifs vendus en libre à Toulouse poursuit sa hausse (+5% vs 1er semestre 2018) et dépasse les 4.000 €/m² (hors stat. – hors logement aidé), soit 4.260 €/m² (avec stat.).

 

 

Synthèse des chiffres de l'immobilier  :

1. Une chute des mises en vente qui se poursuit au 1er semestre 2019 avec 1 000 logements en moins mis sur le marché :  seulement 3 236 logements mis en vente au 1ersemestre 2019, soit des volumes proches de ceux de 2015

 

2. Des ventes à l’unité qui se maintiennent à plus de 3 400 logements vendus malgré la chute des mises en vente 

 

3. Des ventes qui se maintiennent notamment grâce à la hausse  des ventes à propriétaire-occupants (+ 13%) :  un marché porté par les investisseurs, mais une part (64%) et des volumes de ventes en baisse (-13% vs 1S2018) au profit des ventes à propriétaire-occupant (+ 13% vs 1S2018)

 

4. Une hausse des ventes à occupants portée par les ventes en accession «aidée» : dispositifs de «prix maitrisés» (250 ventes soit 40%), le PSLA (320 ventes soit 51%), et les ventes NPRU TVA à 5,5% (55 ventes soit 9%)

 

5. Une offre commerciale en baisse en lien avec la faible alimentation du marché au 1er semestre 2019

 

6. Un prix moyen des ventes qui poursuit sa hausse, dépassant les 3.800 €/m. (hors stat.) et les 4.000 €/m. (avec stat.) au 1er semestre 2019

 

7. Une part des ventes en logement T3 en augmentation en lien avec la hausse des ventes à propriétaire-occupant et aidées

 

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