Actualités

Toulouse, analyse du marché de l'immobilier neuf au 1er trimestre 2019

Vendredi 24 mai 2019
Toulouse, analyse du marché de l'immobilier neuf au 1er trimestre 2019
Au moment même où le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi-H) de Toulouse Métropole est désormais appliqué – notamment pour accompagner la construction de 7 000 logements par an – l'observatoire du logement L'ObserveR, vient de livrer sa dernière lecture du marché de l'immobilier neuf de Toulouse et de son aire urbaine.

Toulouse : le marché en situation de « sous-offre » 

Avoir des nouvelles du marché du logement neuf sur un territoire spécifique permet souvent de comprendre la dynamique et la vitalité de ce dernier. Le marché de l’aire urbaine de Toulouse, analysé par l’ObserveR, présidé Jean-Philippe Jarno, dirigeant d’Urbis Réalisations, n’échappe pas à cette règle. Après avoir signalé en 2018 une baisse des mises en ventes sur un marché actif, ce fameux « effet de ciseau », l’observatoire confirme clairement cette tendance au 1ertrimestre 2019.

 

 

Aire urbaine : satisfaisant, mais…

 

En soi, la stabilité parfaite des ventes sur l’aire urbaine de Toulouse (1601 ventes au 1ertrimestre 2019/1erT 18) est satisfaisant. Parmi les secteurs porteurs, figurent Toulouse sud-est et nord (50 % des ventes de la Ville de Toulouse), Blagnac et Colomiers (68 % des ventes de la 1ercouronne) et Castanet-Tolosan (39 % des ventes de la 2èmecouronne).

Or, explique Jean-Philippe Jarno, « C’est un résultat correct qui est plus lié à une offre commerciale structurée en fin d’année 2018 qu’à une bonne alimentation du marché ». En effet, seulement 1 412 logements ont été mis en vente au 1ertrimestre, soit, si l’on compare au 1ertrimestre 2018, la chute est de 42 % ! Ce sont donc près d’un millier de logements qui ont manqué au marché de l’aire urbaine, à un moment où la dynamique des ventes avait besoin d’un approvisionnement suffisant.

Plus gênant est le second effet : « Cette situation conduit à une diminution de l’offre commerciale disponible de 23 %, soit un écoulement de l’offre de moins de 9 mois, signe d’un marché sous-offreur », ajoute le président de l’Observer, qui ajoute, à juste titre, que cette situation est constatée ailleurs, à Montpellier comme à Bordeaux.

A noter la résistance de la part investisseurs (64 % des ventes, à – 5 %) et une progression forte des propriétaires occupants (576 logements, soit +15 %), en partie portée par des logements en PSLA et à prix maîtrisés. Cette situation est à rapprocher du niveau des prix hors stationnement et hors logements aidés, qui s’établit au 1ertrimestre à 2 809 €/m2.

 

 

Toulouse en bas régime d’offre

 

La Ville de Toulouse n’échappe pas au constat posé par l’ObserveR sur l’aire urbaine. Les volumes de mises en vente, à 943 logements au 1ertrimestre, reculent de 28 % par rapport à la même période en 2018.

Or, et c’est une différence avec l’aire urbaine, le niveau des ventes nettes progresse de 6 %, à 976 logements : « Bien que le marché ait été plus faiblement alimenté, la dynamique des ventes a été bonne, comment Jean-Philippe Jarno, qui tempère aussitôt. Une dynamique qui aurait pu, sans doute, être encore supérieure si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle ». Cet « effet ciseau » donc accentué à Toulouse, ramène l’écoulement théorique de l’offre à 8,5 mois, ce qui entraine aussi des tensions sur ce marché.

L’une des conséquences est la hausse du prix moyen, à 3 950 €/m2(hors stationnement et logement aidé). Et, si la part des propriétaires occupants représente plus d’un tiers des ventes, l’on ne cessera d’être interpellé par la part des logements en accession aidée, qui représente un niveau record de 61 % des ventes à occupants.   

")