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Logement neuf : d’excellentes nouvelles dans le virage de 2017

Lundi 6 mars 2017
Les résultats de l'activité du secteur du logement neuf privé en 2016 viennent d'être déclinés au niveau national, puis par région, pour présenter un paysage « dynamique ». Comment reproduire ce « très bon millésime », pour reprendre les termes de la FPI ? C'est tout l'enjeu des prochains mois.

La situation semble banale et pourtant elle ne l’est pas. Le bilan du secteur de la promotion neuve en 2016 n’a pas réellement de précédent au niveau national. Les réservations ont augmenté de 21 % en l’espace d’un an, pour un total de 148 618 logements pour un total 375 000 logements neufs mis en chantier. Comment l’expliquer ? Essentiellement par deux raisons principales qu’il serait de bon ton de ne pas oublier au moment où se profilent les présidentielles : des taux d’intérêt très bas et donc attractifs ainsi que des dispositifs de soutien de la demande considérés comme « efficaces et lisibles » par la FPI, matérialisés par le dispositif Pinel pour les investisseurs et le PTZ renforcé pour les accédants. Et Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI de prévenir : « Il est capital pour tout le secteur de la construction que le Pinel comme le PTZ soient préservés et poursuivis, dans un contexte où les taux d’intérêt ne resteront pas durablement au point bas atteint en 2016 ». Car, la situation ne présente pas réellement de signe inquiétant : les réservations sont équilibrées entre investissement locatif et accession à la propriété, la progression des prix est mesurée (+ 2,5 %), même si « les freins, comme les recours abusifs, les normes envahissantes et la rétention foncière, ralentissent la production de logements », ajoute la président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Si au niveau national, la situation est « dynamique », comment le marché s’exprime-t-il dans les deux régions qui comptent les métropoles de Bordeaux, Toulouse et Montpellier ?

 

L’ancien Languedoc-Roussillon appréhende l’avenir

Sur le papier, l’ancienne région Languedoc-Roussillon, désormais Occitanie, a tout pour être satisfaite. Globalement, selon la FPI Occitanie Méditerranée, les réservations nettes ont progressé de 12 % au 4ème trimestre 2016par rapport au dernier trimestre de 2015. Sur un, la progression est de 8 % et 4 % sur la métropole de Montpellier, qui agrège 62 % des réservations de l’ancienne région. Sur ce dernier territoire, ce sont 3 597 logements qui ont été vendus l’an dernier, dont un peu plus de la moitié sur la ville de Montpellier. Mieux qu’au niveau national, les prix sont inchangés sur la métropole, à 3 768 €/m2 hab., tout comme sur la ville centre, à 4 011 €/m2 hab. Quant aux villes moyennes, spécificité du Languedoc-Roussillon, les signes de reprise sont évidents. Ainsi, sur l’agglomération de Béziers, les ventes ont progressé de 37 %, à 321 logements : « C’est un marché qui ne s’est jamais arrêté et qui se tient », confirme Xavier Bringer, Président de la FPI Occitanie Méditerranée. La communauté d’agglomération de Narbonne est elle aussi en plein sursaut et a triplé ses ventes en un an à un prix moyen de 2 967 €/m2 hab., tandis que la Communauté urbaine de Perpignan retrouve des couleurs avec une progression de 32 % de ses ventes entre 2015 et 2016, à un prix moyen de 3 141 €/m2 hab. Nîmes ne profite pas du tout de cette reprise : « Il n’y aucune volonté politique et le PPRI a été l’excuse pour ne rien faire », regrette Xavier Bringer, qui constate que ce sont les communes alentours qui essaient de produire le peu de logements observés. Quant à Sète, il faudra attendre 2017 pour voir l’opération de l’entrée Est donner de l’oxygène en termes de réservations. Le président de la FPI de l’ancienne région est au final à la fois confiant et inquiet. Confiant quand il explique que le Languedoc-Roussillon « devrait tirer son épingle du jeu en 2017 », mais inquiet quand il constate « qu’institutionnellement tout se passe désormais à Toulouse et qu’il importe que Montpellier affirme son identité méditerranéenne pour ne pas subir une hémorragie en matière de logements ».

 

L’Occitanie ou l’aire urbaine de Toulouse

Dans le secteur du logement neuf privé, il faut bien se rendre à l’évidence, même si l’on force un peu le trait. En 2016, le volume de ventes a atteint 7 272 logements (hors ventes en bloc qui représentent 1072 logements) sur l’aire urbaine de Toulouse, soit une progression de 27 % par rapport à l’année précédente. Mais, c’est surtout que ce total est à rapprocher des 12 988 logements vendus…sur l’ensemble du territoire de l’Occitanie ! Rien que Toulouse représente 3 378 logements réservés contre 1 857 à Montpellier. Ici, les ventes à investisseurs continuent d’être largement majoritaires (66 %) et les ventes à occupant assez faibles (21 %). L’autre différence avec Montpellier est le niveau des mises en vente qui laisse présager une offre assez diversifiée : là où Montpellier recule de 9 % en un an, avec 2047 logements mis en vente, Toulouse progresse de 31 % avec 3 754 logements. Sur l’aire urbaine, la croissance est encore plus marquée et les projets à l’œuvre sur le territoire toulousain laissent présager une confirmation de cette tendance.

 

 

 

Situation « extraordinaire » à Bordeaux

Avec le marché bordelais, on comprend pourquoi la moyenne nationale masque certaines situations atypiques. L’aire urbaine de Bordeaux, comprenant la métropole et le bassin Arcachon, ont enregistré une progression vertigineuse de 41 % des ventes nettes en l’espace d’un an ! « Nous retrouvons le niveau d‘avant la crise », n’hésite pas à dire Alain Ferrasse, Président de la FPI Aquitaine-Poitou-Charentes. Pour bien comprendre la situation, deux chiffres sont essentiels : les 4 668 logements vendus en 2015 à rapprocher des 6 613 de 2016 (sans évoquer les 3 000 logements de 2012 !). L’offre s’est particulièrement développée dans le secteur diffus, ce dernier représentant 2/3 des logements au moment où le nombre d’opérateurs présents en Gironde connaît une augmentation. Le marché ne peut être alimentée sans offre et c’est là que le bât blesse, car avec 2 801 logements au 31 décembre 2016, le rythme de commercialisation n’est que de six mois. Alain Ferrasse se veut rassurant : « Le secteur diffus va rester actif et de nombreux opérations d’aménagements vont entrer en phase de développement cette année ». Qu’en est-il des prix ? Il est clairement à la hausse, poussé par la hausse des prix du foncier : sur Bordeaux Métropole, le prix moyen au m2 habitable est de 3 938 €/m2 contre 3 847 €/m2 en 2015. Pourtant, 2017 devrait se dérouler sans encombres : « L’offre va être dopée cette année, mais c’est sur 2018 que l’on peut se poser des questions », conclut le président régional de la FPI.

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