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Les Tendances de l'Immobilier Par les Notaires de Haute Garonne

Mercredi 16 mars 2011

Les tendances de l'immobilier par les notaires de Haute Garonne

2010 marque une reprise significative du marché

« L'étude réalisée par la société Perval à partir des transactions enregistrées dans les études des notaires du département conforte les tendances annoncées l'an dernier. Plus qu'un rebond nous assistons à une réelle reprise du marché immobilier. Les prix des biens ont enregistré une croissance en Haute-Garonne de plus de 4% pour les appartements et les terrains à bâtir et de plus de 6% pour des maisons anciennes. Le marché de la pierre est devenu une valeur refuge qui bénéficie de la méfiance envers les marchés financiers. » annonce Maître PAILHES, Responsable immobilier de la Chambre Interdépartementale des Notaires, pour résumer l'évolution du marché de l'immobilier depuis le 1er Janvier 2010.

La base de données de cette année en Haute-Garonne est constituée de plus de 20 000 prix de vente réels (hors commissions, droits, frais divers, mobilier…) fournis par les notaires- précise Maître Michel FARGUES, Délégué de l’Institut Notarial de Droit Immobilier – « C’est une référence particulièrement fiable dont la transparence et la rigueur ont permis d’obtenir la caution scientifique de l’INSEE. »


Appartements anciens


80% du marché se situe sur le secteur de Toulouse qui affiche un prix au m2 de 2371 €  pour 2307 € sur l’ensemble du département. Pour autant, cette augmentation de 5,5 % place la 4ème ville de France au 7ème rang pour son prix de l’habitat.
On constate une très forte demande dans l’hyper centre de Toulouse particulièrement significative dans les quartiers de Jean-Jaurès/Wilson (+ 15%), de Saint-Sernin (+10%) et des Carmes dans lesquels le prix au m2 peut atteindre 4000 €. Seuls les quartiers de la Place Occitane (-2%) et de Bonnefoy (-3%) ont enregistré un ralentissement. Le Mirail est l’unique quartier où le prix au m2 est inférieur à 1500 €.
Les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus.

Effet Tramway


L’épiphénomène d’anticipation enregistré en 2009 à la Cépière a contaminé les quartiers de la Cartoucherie et l’avenue de Grande-Bretagne. L’augmentation des échanges a entrainé une hausse des prix de 10% dans ces secteurs et il est probable que ce phénomène, pour l’instant cantonné en début de ligne, se propage jusqu’à Ancely et Blagnac.

Succès confirmé du quartier des Minimes


Saint-Cyprien n’est plus la « star des faubourgs », il est détrôné en nombre de ventes par les Minimes. Le métro a relancé ce quartier où le prix du m2 reste inférieur à celui de Saint-Cyprien (2100 € contre 2300 €) et qui propose une offre diversifiée dans l’habitat collectif et individuel.
Terrains à bâtir
La part des transactions de terrains dans les lotissements est à peu près équivalente à celle enregistrée hors lotissements. Ce marché est en augmentation de 4% avec un prix moyen de vente de 98 600 €. La superficie des terrains est en moyenne de 1267 m2 dans le département. Ce secteur fragile, particulièrement touché par la crise est en train de se relever. Si la reprise du marché des terrains à bâtir s’est effectuée avec un temps de décalage, elle semble aujourd’hui  bien orientée.

Maisons anciennes


Les évolutions sont positives (+6,9% en moyenne) excepté dans le secteur de Saint-Gaudens qui subi une baisse de 4%. Une maison se vend en moyenne à 238 400 € (286 200 € à Toulouse).
On note que le budget alloué à l’achat d’une maison a environ augmenté de 30 000 €. 60% du marché est concentré sur les 4 secteurs de Léguevin, Castanet-Tolosan, Toulouse et secteur toulousain. Le marché de la première couronne est particulièrement dynamique et les prix de vente à Balma rejoignent ceux de la Côte Pavée. La vente des biens situés à plus de 20 km de Toulouse reste difficile.
Les maisons de 4 pièces sont les plus vendues.

Profil des acquéreurs


Le marché de la Haute-Garonne se distingue des autres départements (hors Ile-de-France) par la jeunesse de ses acteurs. 55% des acquéreurs ont moins de 40 ans et 25,5 % de ce segment ont moins de 30 ans avec un budget d’acquisition moyen de 120 200 €.
La tranche des 30 - 45 ans est la plus présente (60%) dans les transactions des maisons anciennes et des terrains à bâtir.
La représentation des catégories professionnelles n’est pas proportionnelle à celle de la population. On assiste à une sur-représentation des cadres et des professions intermédiaires (30% de la population et 60% des acquéreurs) et inversement les 20% de retraités ne représentent que 10 % du marché.

Pour conclure, le premier trimestre 2011 confirme la tendance à la reprise du marché, le nombre de transactions est en hausse, effet d’autant révélateur que les premiers mois de l’année sont traditionnellement calmes.


Par Alexandre Devinat

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