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Investissement locatif : dernière ligne droite pour le dispositif « Pinel »

Jeudi 8 décembre 2016
Avec des taux de crédit aussi bas, c'est le moment idéal pour se construire un patrimoine immobilier neuf source de revenus complémentaires lors de la retraite. Le dispositif Pinel est un dispositif très avantageux pour réaliser de belles économies d'impôts. Les villes de Toulouse, Bordeaux et Montpellier restent particulièrement attractive et en pleine dynamique économique.

Jusqu’au 31 décembre 2017, tout investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci étalé au choix sur six, neuf ou douze ans, s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5500 € au m².

Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou 12 ans et le loyer appliqué doit respecter un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, mais généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché.
Le locataire peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire, mais dans tous les cas, son niveau de ressources n’excède pas un plafond. Enfin, le logement respectera un niveau de performance énergétique globale.


Des conditions à remplir

Cette opération d’inves-tissement locatif est limitée pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). Il s’agit de logements neufs ou assimilés à des logements neufs : logement nouvellement construit, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), logement acquis par le contribuable faisant ou ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. Il peut également s’agir, dans certains cas, de logements indécents réhabilités, de locaux transformés en logements. Pour les logements neufs, le niveau de RT 2012 devra être la règle, tandis que pour les bâtiments existants, il est demandé le label « Haute performance énergétique, HPE rénovation  » ou le label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
Dans tous les cas, le logement  devra être acquis au plus tard au 31 décembre 2016.

Attention au zonage
Le dispositif « Pinel » est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre. En Occitanie, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones B1, mais peuvent aussi se situer dans une commune de zone B2 sous réserve que celle-ci ait reçu un agrément du préfet de région.

Plafond de loyers (en €/m2) baux 2016
Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
16,83€/m2 12,50€/m2 10,07€/m2 8,75€/m2

 

Cas pratiques
C’est décidé. M et Mme Plaichin ont acquis le 1er février un appartement neuf, un 2 pièces de 50,67 m2 pour 199 000 € dans le quartier Purpan, à Toulouse. Destiné à l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1 et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou égal à 545,96 €.
Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition elle est postérieure à son achèvement.
Après le respect de plafonds de ressources des locataires, les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui sera de 23880 € sur six ans, 35820 € sur neuf ans et de 41 790 € sur douze ans. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, 10000 € par an en métropole. On l’aura compris.
Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit « Pinel ».

Le plafonnement des ressources des locataires en € (baux 2016)
Composition du foyer locataire Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
Personne seule ou Couple
+ 2 personnes à charge
86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
Personne seule ou Couple
+ 3 personnes à charge
102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
Personne seule ou Couple
+ 4 personnes à charge
115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €
Majoration par pers. à charge
supplémentaire à partir de la 5ème
+12 908 € +11 816 € +8 646 € +7 780 €
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