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Focus sur le marché du logement toulousain

Lundi 25 février 2019
Focus sur le marché du logement toulousain
Si L'ObserveR estime le marché du logement toulousain tout comme celui de l'aire urbaine particulièrement attractifs, ces territoires pâtissent d'un manque d'offre au regard des besoins observés. Pour le moment, les stocks permettent de palier à ce déséquilibre.

L'observatoire du logement L'ObserveR, a, depuis sa création en 2002, vocation de donner une vision globale du marché de l'immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du Sicoval et plus largement de l'aire urbaine toulousaine. Depuis décembre, cet outil est présidé par Jean-Philippe Jarno, Directeur Général d'Urbis Réalisations, mais aussi ancien vice-président de la FPI Occitanie Toulouse Métropole et de l'ObserveR : « Nous contribuons aux grands enjeux à venir des politiques publiques des collectivités par l'établissement d'indicateurs objectifs et une analyse prospective des modes d'habitat».

Toulouse et son agglomération : la situation du marché du logement 

 

L’offre insuffisante de l’aire urbaine

 

Avec un recul de 26 % des mises en vente sur le marché du logement neuf dans l’aire urbaine, l’ObserveR tient l’une des explications du fléchissement observé au cours de l’année 2018.

En effet, après des années de hausse, l’aire urbaine de Toulouse a enregistré 7 055 ventes nettes, en baisse de 8 % par rapport à 2017, soit 650 ventes en moins. Même si ce résultat est conforme à l’année 2016, considéré comme « bonne » et reste conforme aux observations des autres métropoles en France, ceci tient à la chute des mises en ventes. Ce sont ainsi 2 350 logements qui ont manqué à l’aire urbaine cette année. La mécanique est alors implacable : ce manque de logements lancés sur le marché est compensé par l’offre disponible qui diminue (- 9 %) et réduit le stock, c’est-à-dire l’écoulement théorique de l’offre  qui, avec 9,5 mois présente les signes typiques d’un « marché sous offreur » pour reprendre les termes de l’ObserveR.

Si le dispositif Pinel reste attractif avec 71 % d’investisseurs en 2018, le volume de logements concerné est en recul, tout comme celui des propriétaires occupants, dont le segment « accession aidée » est lui, par contre, fortement en progression, à la fois en PSLA et en « prix maîtrisé ».

Au final, le marché de l’aire urbaine conserve de bons fondamentaux, mais certains indicateurs requièrent une vigilance, notamment en matière de reconstitution de l’offre. 

 

Pas d’exception pour Toulouse 

 

A Toulouse, plus qu’ailleurs, la chute des mises en ventes – soit 1 630 logements en moins sur le marché – n’ont pas empêché ce territoire de rester dynamique, avec une stabilité remarquable des ventes d’une année sur l’autre (un peu plus de 3 700). Or, si l’offre de logements avait été alimentée, ce niveau aurait pu être probablement dépassé, regrette l’ObserveR. Le résultat est que cette effort de maintenir un niveau d’activité eu égard à la demande s’est joué au détriment du stock, la durée d’écoulement théorique se situant à moins de 9 mois actuellement. Ici, la part des propriétaires accédants progresse (+ 33 % en un an), notamment grâce aux dispositifs ventes à prix maîtrisés, PSLA et ventes NPRU en TVA à 5,5 %, soit 550 logements, « un record à l’échelle de la ville ».

En matière de prix, l’ObserveR relève une «hausse significative » en 2018, qui fait suite à des hausses au cours des années précédentes. Résultat : le prix moyen au m2, hors stationnement et hors logement aidé, est supérieur à 3 800 €, soit, stationnement compris, à 4 050 €/m2.

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