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Chiffres 2017 de l'habitat en diffus sur Toulouse et son agglomération

Jeudi 21 juin 2018
Chiffres 2017 de l'habitat en diffus sur Toulouse et son agglomération
L'UNAM, l'Union Nationale des Aménageurs a publié les chiffres officiels de l'évolution du marché de l'habitat en diffus de Toulouse et de son agglomération ainsi que les premières tendances de ce dernier pour 2018.

Les Chiffres UNAM Observer de l’aménagement 2017

En 2017, l’aménagement a vendu 1022 lots, et ~ 200 lots-Logements Sociaux (estimation). Le volume des ventes est stable par rapport à 2016.

Toutefois, l’aménagement n’a produit que 800 terrains individuels (-24% par rapport à 2016) soit seulement les 4/5 des 1022 ventes. Entre 2014 et 2017 l’offre foncière disponible a donc diminué de moitié, passant de 1500 lots à 887. Le foncier disponible risque donc de manquer aux acquéreurs.

 

Le niveau des prix n’augmente pas, car il est contraint par les nouvelles baisses des aides à l’accession. Le prix moyen des ventes est de 96 650€ contre 97 800€ en 2016.

Pour obtenir le budget moyen de l’acquéreur, Il faut ajouter une maison moyenne de 110 m² à 130 000€ soit un budget moyen terrain+maison de 227 000€ pour un T4 de 110 m², un prix unitaire moyen de 2270 € le m² avec garage.

La tension sur le marché ne s’est pas accrue car les effets d’annonces sur les modifications des aides aux accédant, si elles ne chamboulent pas le financement, nécessitent une assimilation par les professionnels et les particuliers porteurs de projets.

 

Les professionnels réalisent 81% des opérations (9% en aménagement public, et 7% de particuliers). Ils maintiennent des prix adaptés à la solvabilité des ménages.

 

Les surfaces moyennes des ventes augmentent très légèrement à 636 m² (619 m² en 2016) mais la moyenne sur cinq ans reste stable, car elles sont souvent contraintes par des règles d’urbanisme.

La répartition entre grands et petits produits augmente légèrement avec 56% des parcelles proposées à moins de 600 m² (dont 15% de moins de 400m²) au lieu de 60% en 2016. Ce sont les lots de plus de 800m² (17%)qui diminuent au profit des lots de 600 à 800m² (28 % au lieu de 24% en 2016). Toutefois la moyenne reste stable autour 630 m².

 

La fourchette des prix se resserre vers des prix plus accessibles, 61% des lots proposés valent moins de 90 000€ contre 54% en 2016. Le haut de gamme à plus de 130 000€ se réduit de 16% à 9% de l’offre.

 

La répartition des couronnes d’intervention se segmente entre les 2/3 de l’offre en zone C et 1/3 en zone B1. La troisième couronne accueille 46% de l’offre foncière et on trouve seulement 22 % de l’offre foncière en deuxième couronne. Quant à elle, la première couronne a disparu de l’accession individuelle.

Cet éloignement de l’accession à la propriété est un phénomène continu et déjà ancien.

Toutefois l’éloignement reste contenu à la quatrième couronne. La cinquième couronne a, quant à elle, presque disparue (6% des ventes). Les chiffres ne nous permettent pas de connaître la cause de l’arrêt de l’éloignement : dé-solvabilisation des primo accédant les plus contraints, crainte d’un budget de transport, effet de mode ? Dans tous les cas l’effet de segmentation par la couronne reste souligné par la différence de prix entre la zone B plus centrale dont la moyenne est à 123 000€ pour 553 m², contre 82 000 € en zone C pour 634m². On voit donc que la surface n’influe plus sur le prix, c’est le secteur qui conditionne le prix, et en fait c’est la variable de la distance au centre-ville qui sert de curseur.

La bonne nouvelle est financière, elle vient des taux de crédits immobiliers dont la stabilité à moins de 1,50% sur 20 ans soutient les acquéreurs dans leur détermination à acheter leur logement. Toutefois, le niveau de désistement (annulation par refus de prêt) reste à un niveau élevé de près de 20% des réservations. L’équilibre des projets reste donc tend malgré les taux favorables.

 

Les professionnels ont par ailleurs diversifié l’offre de foncier avec une part de 20 % en moyenne de lots destinés aux logements sociaux. Cette part n’apparait pas dans ces chiffres de l’accession donnés ici. Toutefois ces lots sociaux ont connu des écoulements rendus difficiles en zone C par la modification du financement du logement social à l’automne. Les bailleurs sociaux sont à la recherche d’un nouveau modèle de financement.

La répartition du logement social entre secteurs géographiques jusqu’à présent égalitaire et proportionnel va donc devoir être repensée entre couronnes, la zone C ayant des difficultés à trouver un équilibre du financement du logement social.

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