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Bordeaux : l’accession à la propriété des primo-accédants analysée

Mardi 4 décembre 2018
Bordeaux : l’accession à la propriété des primo-accédants analysée
Le groupe IGC, constructeur de maisons individuelles dans le Grand Sud-Ouest, a réalisé une étude comparative permettant d'évaluer l'offre globale en termes de qualité de produit mais également de qualité de vie avec un budget de 250 000 € sur 4 grands secteurs : Bordeaux Nord-Ouest ; Bordeaux Nord ; Bordeaux Sud ; Bordeaux Rive Droite.

Étude IGC primo-accédants : devenir propriétaire à Bordeaux Métropole avec un budget de 250 000 € : est-ce possible ?

 

Devenir propriétaire à Bordeaux Métropole avec un budget de 250 000 € : est-ce possible ?

 

Avec un budget de 250 000 €, qu’est-il possible d’acquérir dans la métropole de Bordeaux lorsqu’on est primo-accédant ? Acheter un bien neuf (programme), investir dans l’ancien (appartement/maison individuelle) ou bien faire le choix d’un constructeur et personnaliser son projet ? Sur le marché, les biens anciens datant de plus de 20 ans doivent souvent être rénovés et ce coût, difficile à évaluer, devra être intégré dans un budget global. La construction d’une maison individuelle permet plus d’espace, de confort, de bien-être et une plus grande liberté dans le projet. Il faudra cependant accepter de s’éloigner de quelques minutes supplémentaires de son lieu de travail. 

 

 

 Bordeaux Rive Droite : un bassin d’emploi toujours très attractif

 

Le bassin d’emploi de la rive droite de Bordeaux accueillant des entreprises clés attire toujours les accédants à la propriété qui peuvent vivre à 5-10 minutes de leur lieu de travail.

Dans le centre de Saint-Médard-en-Jalles par exemple, il est possible d’acquérir un T3 neuf de 55m2. Dans l’ancien, les primo-accédants peuvent s’offrir une maison traditionnelle des années 60, de plain-pied, 4 pièces, proche du centre, avec un terrain de plus de 500 m2 et un grand garage indépendant pour moins de 250 000 €. Il faudra toutefois prévoir des travaux conséquents sur ce type de logement énergivore.

Pour un projet de construction, les terrains sur ce secteur et aux alentours ont un prix relativement élevé rendant difficile leur réalisation à moins de 300 000 €. Il est toutefois envisageable de trouver un terrain dans les communes avoisinantes, permettant la construction sur de plus grandes parcelles avec un budget de 250 000 € : à Salaunes, située à 11km, on peut envisager un projet total terrain + maison dans les 260 000 € (terrain de 600m2 : 110 000€) ; Castelnau, à 22km, offre la possibilité de se faire construire une maison 4 pièces de 100 m2 sur un terrain de plus de 800m2 pour un projet total de 240 000 € (prix du terrain :  60 000 €).

 

 

Bordeaux Nord : un budget plus important à prévoir pour son projet de construction

 

Sur la commune de Bruges, le budget de 250 000 € est atteint avec l’achat du terrain. On y trouve en effet des terrains de 300m2 pour 260 000 €.

Toutefois, le neuf et l’ancien proposent des prix plus raisonnables : dans le neuf, une résidence en hyper centre-ville offre des biens allant du T2 au T4 à partir 268 000 €.  

Dans l’ancien (2006), on trouve dans ces secteurs, un appartement T3 de 78m2 dans un quartier offrant toutes les commodités, au prix de 270 000 €. Enfin pour un projet de construction, avec un budget de 250 000/300 000 €, il faudra se reporter sur les communes avoisinantes : Parempuyres (terrain de 500m2 : 142 500 €) ; Blanquefort (petit terrain de 200m2 à 77 000€) ; Le Taillan (terrain de250m2 à 96 250 €).

 

 

 

Bordeaux Sud : un foncier élevé à l’instar de Bordeaux Nord

 

A Talence, commune proche de la rocade, des T3 neuf de 58m2 se vendent à 243 000 € et dans l’ancien, les T4 de 95m2 à 270 000 €.

Pour un projet de construction, le prix reste élevé tandis que la superficie diminue, à l’instar de Bruges, au nord de Bordeaux : il faudra débourser au moins 150 000 € pour un terrain de 201m2 et à peu près le même montant pour la construction d’une maison avec un coût de projet total d’à peu près 300 000 €.

A Bègles, il est possible d’acquérir dans le neuf un T3 de 65 m2 pour 242 500 €. Dans l’ancien, on trouve actuellement des appartements T3 de 65m2 avec grande terrasse et place de parking, calme et proche du tramway, à moins de 250 000 € également.

A Villenave-d’Ornon, un beau programme immobilier neuf de 3 pièces avec parking et terrasse se vend 254 000 €. Dans l’ancien, des appartement T3 de 70 m2 avec balcon et parking coûtent un peu plus de 240 000 €.

 

Dans ces trois communes, les projets de constructions dépasseront aisément les 300 000 €. Les accédants pourront toutefois se reporter dans un rayon de 20 à 30 minutes de voiture plus au Sud à Saucats, Rions, Cadillac, Saint-Selve, La Brède, avec des projets terrain + maison entre 250 et 290 000 €.

 

 

 

Bordeaux Rive droite : place forte des programmes neufs 

 

Ce secteur ne fournit pas beaucoup de foncier pour les particuliers. En revanche, on y voit fleurir des programmes immobiliers futurs. Il en est de même de l’autre côté de la Garonne, dans les quartiers en plein essor de la Gare St Jean et Terres Neuves avec notamment le projet de développement urbain « St Jean - Belcier » dans la continuité de Bordeaux Euratlantique.  

 

→ Tout savoir sur le quartier Les Chartrons et leurs programmes immobiliers neufs

→ Tout savoir sur le quartier Bassins à Flot et leurs programmes immobiliers neufs

 

Dans le neuf, des T3 démarrent à 220 000 €, livrant des prestations de qualité́ (balcon, terrasse ou jardin, parking…). Dans l’ancien les prix sont rédhibitoires : les biens très recherchés type échoppe à rénover de 70 à 100m2 avec jardin se vendent à plus de 350 000 € ; pour des échoppes rénovées cela peut monter à plus de 600 000 €. 

 

Enfin, pour un projet de construction, le foncier est quasiment inexistant dans cette zone, ou bien avec une surface ne permettant pas d’accueillir une maison individuelle. On trouve des communes de report à 15 minutes le long de la RN89 sur la Rive Droite entre Beychac et Arveyres avec des projets possibles à moins de 250 000 €.

 

ll est difficile mais pas impossible de réaliser de beaux projets avec 250 000 € aux alentours de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Les communes de la première couronne bordelaise de l’axe Nord/Sud de Bordeaux conservent un foncier sensiblement élevé par rapport au communes Est/Ouest.

Le coût d’accès à la propriété sur la première couronne de communes limitrophes de Bordeaux Métropole est relativement élevé. Néanmoins, il sera possible pour les primo-accédants de réaliser leur projet en s’éloignant de quelques minutes. De plus en plus de jeunes couples ou familles souhaitant accéder à la propriété font le choix d’allonger de 10 minutes leurs trajets quotidiens pour aller au travail afin de bénéficier d’une maison individuelle et du confort qu’elle apporte.

 


Méthodologie : étude comparative réalisée par le groupe IGC sur les biens proposés dans 4 grands secteurs : Bordeaux Nord-Ouest (Bassin d’emploi de Saint-Médard-en-Jalles) - Bordeaux Nord (Bassin d’emploi Blanquefort, Le Taillan, Parempuyres) - Bordeaux Sud (Bassin d’emploi Talence, Villenave-d’Ornon et Bègles) - Bordeaux Rive Droite (Bassin d’emploi Bordeaux Centre/ Bordeaux bastide àCommunes proches de N89) ; permettant de mettre en exergue les 3 alternatives pour un budget de 250 000 € sur ces secteurs : appartement neuf, bien ancien à rénover, projet de construction en maison individuelle.


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