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A Montpellier, Toulouse et Bordeaux, le logement neuf affiche une belle santé

Mercredi 14 décembre 2016
En marge de la présentation des chiffres de la FPI présentée par Alexandra François Cuxac sur le plan National, et plus près de chez nous, nous avons passé en revue les présentations par les chambres régionales respectivement dirigée par Alain Ferrasse pour la Nouvelle Aquitaine, Patrick Saint-Agne pour Midi-Pyrénées et Xavier Bringer pour le Languedoc-Roussillon.

Nouvelle Aquitaine et Occitanie, coup de projecteur sur les chiffres FPI

 

Ce 25 novembre, la conférence de presse de la FPI Languedoc-Roussillon s’est déroulée sous la houlette de son président Xavier Bringer. Ce moment a conclu un cycle de résultats sur les marchés régionaux de Toulouse et Bordeaux ainsi que la publication, cette semaine, d’un éclairage sur la progression du logement neuf en France.

 

Au 3ème trimestre 2016, le marché du logement neuf se rapproche progressivement, en France, les volumes de 2010. C’est le constat dressé par les résultats de la FPI au 3ème trimestre 2016. Pour le huitième trimestre consécutif, on constate une hausse des ventes, de l’ordre de 25 % entre juillet et septembre. Bonne nouvelle : tous les segments du marché sont concernés, comme les propriétaires occupants, ménages investisseurs, ventes en bloc et ventes de résidences avec services.  Nouvelle inquiétante : les mises en vente de logements progressent certes mais pas suffisamment, en raison de la rareté du foncier, de l’allongement de la durée d’instruction et des recours abusifs. Résultat : un effet de ciseau apparaît avec une réduction de la durée d’écoulement et une tension, certes maîtrisée, sur les prix. Le manque de stock observé au niveau national (10 mois actuellement) est encore plus accentué en Occitanie. Résultat : + 3,4 % en un an, lié au manque de stock et avec un recentrage sur les centres-villes des métropoles, notamment avec des opérations de renouvellement urbain. Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI, le message porté se veut volontariste : « Notre profession est plus que jamais mobilisée des ménages toujours plus attirés par la pierre ».

 

Le Languedoc-Roussillon réalise une seconde année exceptionnelle.

 

Au cours du premier semestre 2016 en Languedoc-Roussillon, à l’inverse du marché toulousain ou bordelais, ne disposait pas d’assez d’offre pour stimuler le niveau des ventes. Il faut cependant nuancer : le marché a redémarré ici en 2015, contrairement aux autres métropoles françaises. Après un premier semestre difficile en termes d’offre, le marché de la métropole montpelliéraine poursuit sa progression : + 29 % de réservations nettes, + 125 % de mises en vente, avec une offre commercial en progression. La part des investisseurs locatifs s’établit à 68 % des ventes, avec une hausse de 29 %, le volume de ventes à occupants évoluant dans les mêmes proportions. Seule point préoccupant : le prix de vente augmente de 3,8 %, à 3 875 €/m2 sur la métropole, mais de 5,6 % sur la ville de Montpellier, avec un prix moyen de  4 108 €/m2, sur un marché qui représente tout de même la moitié des ventes de la métropole. Pour Xavier Bringer, président de la FPI Languedoc-Roussillon, la production de logements collectifs ne peut plus rester concentrée sur une zone urbaine trop restreinte et doit se développer sur l’aire urbaine de Montpellier : « Toulouse est plus axée sur un marché de première et seconde couronne, avec des logements plus standardisé et des prix inférieurs à ceux de Montpellier, certes lieu de l’excellence de l’architecture, de la typologie idéale, de l’emplacement adapté, mais avec un désavantage, celui de ne pas réussir à relancer complètement le marché, constate Xavier Bringer. Il manque à Montpellier le développement de villes extérieures, comme Saussan, Fabrègues, Gigean… ». Et de poursuivre : « Comment trouver un schéma de transport pour accélérer le développement urbain de la deuxième couronne ? L’équation n’est pas facile à résoudre, mais la clé consiste à trouver rapidement le moyen de déplacement adéquat et de nouvelles solutions de constructibilité ». Parmi les villes moyennes du Languedoc-Roussillon, c’est Béziers qui tire son épingle du jeu avec 350 ventes depuis le début de l’année et une offre commerciale en hausse : « C’est un marché capable d’atteindre 400 ventes par an et qui peut accéder aux 500 logements cette année, avec un prix moyen à moins de 3 000 €/m2 », explique le président de la FPI du Languedoc-Roussillon.

 

 

« Tendance haussière » à Toulouse

 

La capitale de la région Occitanie enregistre elle aussi une progression rarement atteinte en l’espace d’un an avec une hausse des ventes de 29 % entre les 2ème trimestre 2015 et 2016 sur l’aire urbaine toulousaine. Les 1 977 logements vendus s’expliquent notamment par la progression des ventes à investisseurs (+ 34 %), des ventes à occupants (+ 16 %), mais aussi des ventes en bloc (+ 176 %). Dans ce contexte très porteur, l’offre commerciale reste stable avec 5 177 logements (+ 1 %) tandis que les mises en vente (+ 35 %) participent à la redynamisation du marché. Au cours de la même période, le prix moyen de vente habitable est étal, à 3 431 €/m2 (hors parking).  Quant à la ville de Toulouse, à l’exception des ventes à propriétaires occupants, en léger recul, la tendance est à la hausse avec une progression de 26 % des ventes. Les mises en vente progressent au 2ème trimestre, mais pas de façon suffisante pour éviter un léger recul de l’offre globale. Pour l’instant, cette situation n’engendre pas de tensions particulières, comme en témoigne la stabilisation du prix moyen à Toulouse, à 3 541 €/m2 moyen, hors parking.

Entre Toulouse et Montpellier, c’est la première qui prend la tête du marché du logement neuf au niveau régional avec deux fois plus de ventes nettes, des ventes à investisseurs plus importantes (820 logements contre 330), ce qui n’est pas le cas des ventes à occupants (122 contre 186).

 

Boom sur le bassin d’Arcachon et le Pays Basque

 

Sur le Bassin d’Arcachon, les ventes ont totalisé 581 logements entre le 3ème trimestre 2015 et le 2ème trimestre 2016 avec un renouvellement de l’offre correspondant à 321 mises en vente rien qu’au cours de ce second trimestre 2016. Le prix moyen (4 397 €/m2 hors parking) n’a pas grande signification en raison de fortes disparités selon les communes. Laurent Mathiolon, le président de l'OISO, ajoute : "Dopé par la zone B1, le PTZ et le changement de PLU comme sur la commune de La Teste du Buch, le marché retrouve son niveau d’activité d’il y a un peu plus d’un an et le niveau de l’offre remonte, à 522 logements". Ce constat est corroboré par le nombre de nouvelles opérations au 2ème trimestre sur le secteur du Bassin d’Arcachon, soit 11, dont 5 à La Teste-de-Buch, mais aussi au Teich, à Gujan-Mestras, Andernos ou Arcachon…

Enfin, au Pays Basque, les résultats du second trimestre est l’un des meilleurs enregistré depuis la création de l’observatoire immobilier : 473 ventes, soit 21 % de plus qu’au 2ème trimestre 2015. Là aussi le niveau des mises en ventes permet d’équilibrer le marché, avec une tendance qui, si elle se confirmait, pourrait entrainer un manque de logements à l’offre. Grande particularité du marché : les investisseurs représentent 49 % des ventes, en retrait donc et au profit des propriétaires occupants.

 

Record à Bordeaux  

 

La Gironde confirme la bonne tenue du marché du logement neuf. Pour s’en convaincre, il suffit se pencher sur les résultats affichés par l’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest (OISO) au cours du 2ème trimestre 2016. Sur l’aire de Bordeaux Métropole les ventes nettes ont clairement constitué un record national en matière de progression puisque la hausse est de + 30,7 % sur un an, à trimestre comparable. Durant cette même période, les mises en vente ont représenté 1 629 logements, de quoi répondre au rythme actuel, mais sans excès. Le résultat est donc là : le rythme de ventes augmente légèrement plus que le renouvellement de l’offre, ce qui, n’est pas synonyme de pénurie, mais d’une période d’ajustement entre des fins de projets comme Bassins à flot et des lancements d’opérations importantes qui prennent le relais, à l’instar de Bordeaux Euratlantique. Cet équilibre dynamique permet, pour l’instant, de maintenir un prix moyen hors parking stable, à 3 638 €/m2. Si les ventes à investisseurs sont majoritaires avec 72 % des ventes au 2ème trimestre, Laurent Mathiolon, le président de l’OISO, précise que la progression des ventes à occupants est plus rapide que celle des investisseurs », notamment en raison du succès de la nouvelle formule du PTZ.

Enfin, l’OISO a décrypté l’activité du marché du terrain à bâtir. Dans son éditorial, François Cheminade, Secrétaire de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest, indique que «l’offre de terrains à bâtir sur le marché n’a jamais été aussi insuffisante ». L’offre en Gironde, justement, a baissé, et ne représente que neuf mois de ventes quand une situation « normale «  équivaudrait au moins à une offre équivalente à 12 mois. Confirmation d’une tendance déjà observée auprès des professionnels : la baisse du prix global du terrain s’explique par une réduction de la taille moyenne des parcelles, 679 m2 à la vente pour un prix moyen de 102 000 €, variant de 64 000 à 120 000 € selon les secteurs. Comme le souligne François Cheminade, « cette fourchette de prix permet un  coût global de projet (terrain + maison) de l’ordre de 180 000 à 260 000 €, budget qui correspond à l’endettement des ménages (…) ».

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